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在全國多地樓市下行的背景下，北京樓市依然穩(wěn)穩(wěn)的。隨著調(diào)控政策的出臺，近期北京樓市也有了一些新變化。

(資料圖)

目前看來，二手房掛牌量增加，改善需求有所釋放；新房市場競爭激烈，特價房、工抵房、高傭金，多種營銷手段來市場搶籌。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，近期市場變化很快，大部分新房入市房價無上漲預期，多數(shù)會低于銷售指導價銷售，二手房市場流動性增加，房價會繼續(xù)產(chǎn)生分化。

北京10月住宅銷售價格穩(wěn)中有漲

11月16日，國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，10月70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降，一線城市同比上漲，二三線城市同比降幅略擴。

二手房方面，一線城市中只有北京的二手住宅銷售價格環(huán)比上漲，漲幅為0.1%；上海、廣州和深圳均環(huán)比下降，跌幅分別為0.4%、0.7%和0.2%，其中上海二手房價格是自去年年底以來首次環(huán)比下跌。

新房方面，一線城市中僅北京和上海環(huán)比上漲，漲幅分別為0.4%和0.3%，廣州和深圳分別環(huán)比下跌0.3%和0.7%。

易居研究智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，當前全國新房房價環(huán)比下跌已持續(xù)14個月，同比下跌已持續(xù)7個月，市場改善狀況不佳，預計明年上半年房價同比也依然是下跌態(tài)勢。

值得注意的是，北京樓市表現(xiàn)出其特殊性，整體下行趨勢并不明顯，但市場分化在加劇。

北京二手房掛牌量增加 改善需求釋放

近期，貝殼找房現(xiàn)在顯示的二手房掛牌量在10.2萬套。有業(yè)內(nèi)人士稱，近期二手房掛牌量還在持續(xù)增加，加上后臺數(shù)據(jù)，或超過13萬套。對此，北京鏈家研究院方面表示，2019年后，北京鏈家每年下半年掛牌量均超過10萬套，10萬套掛牌量屬于北京市場正常水平。

事實上，二手房掛牌量增加主要是受到近期政策影響。從“帶押過戶”到“連環(huán)單”業(yè)務并行辦理等，今年下半年，陸續(xù)出臺了優(yōu)化二手房交易模式等政策。9月底，財政部、國家稅務總局推出支持居民換房和個稅優(yōu)惠政策，降低換房成本。這些政策激發(fā)了改善需求的入場節(jié)奏。

“個稅退稅后，房本滿二或不滿二的房源都開始掛出了，導致房源上升。但從實際上看，業(yè)主賣掉二手房后，還會再轉(zhuǎn)化成二手房的買家或者新房的買家，所以會帶來整體市場流動性的提升，形成二手房和新房市場形成一池活水，增加市場流通性?！焙洗T研究機構首席分析師郭毅分析認為，短時間二手房掛牌量的增加，其實帶來的是更有益的一個市場的中長期的結果。

北青地產(chǎn)發(fā)現(xiàn)，在掛牌的房源中，一些底層、頂層房源，及采光等有缺陷的房源掛牌時間較長，未能順利出售，只能不斷調(diào)低售價。同個小區(qū)，相同戶型之間的價差明顯。

“有些年底著急用錢的業(yè)主，價格都有談價空間。”豐臺一位中介銷售人員表示，小區(qū)同戶型掛的房源增多后，有著急出售的房主，掛牌售價比今年成交的同戶型成交價格低了60萬，付款好沒準兒還能再談。二手房本來就有一房一價的特點，目前市場平穩(wěn)，房源增加，可選擇性增加，對購房者而言是好事。但購房者確實也有觀望情緒。

業(yè)內(nèi)人士分析認為，北京政策調(diào)控并未明顯松綁的情況下，市場平穩(wěn)，說明購房需求相對其他城市旺盛。優(yōu)質(zhì)小區(qū)、改善產(chǎn)品仍是市場購房人關注的焦點，降價預期不強。老破小去化艱難。預期后市將繼續(xù)分化。

北京新房項目售樓處實拍

新房冷暖不均 房企多舉措積極入市搶籌

二手房掛牌增加的同時，北京新房市場的庫存也處在高位。北京住建委數(shù)據(jù)顯示，新房截止到11月17日的住宅存量套數(shù)是8281套，相比去年同期大概增加了6000套。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年10月北京新建商品住宅成交8552套，環(huán)比上升14.22%，環(huán)比升幅較上月收窄24.53個百分點；同比上升27.79%，同比升幅較上月擴大26.3個百分點。

值得注意的是，今年北京新房市場呈現(xiàn)出“量價齊升”的態(tài)勢。高端改善樓盤銷售良好，帶動成交價格上漲。但更多的項目，則去化緩慢。

“今年截止11月17日，新房銷售金額排名前十的項目總體成交總金額在720億左右，全市新房成交金額22962億，銷量前十的項目占到592個新房項目總盤量的成交比重是24.3%，接近四分之一，可以看出新房市場冷暖趨勢的分化還是挺明顯的?！惫惚硎?，市場的熱銷盤還是少數(shù)，目前市場上現(xiàn)房銷售項目在整個存量新房市場中也在少數(shù)。

北青地產(chǎn)了解到，近期不少新房項目推出了特價房、工抵房，優(yōu)惠力度大，主要集中在遠郊區(qū)縣。

比如房山某項目，73平米兩居室，原價327萬左右，現(xiàn)折扣價282萬，降幅達45萬。

同時，一位中介人員表示，目前新房傭金明顯在加碼，經(jīng)紀人向客戶推薦新房的動力更足了。新房價格優(yōu)惠，對購房人來說產(chǎn)生直接吸引力。海淀永豐幸福里潤園，109平一樓特價房一口價770萬，低于市場價100萬，一路之隔的中海富國里銷售指導單價8.5萬。盡管樓層并不理想，但價格優(yōu)勢仍然吸引了很多購房者問詢。

“我們定了昌平的新房，但這個價格能上車海淀，有些心動，還在考慮中?！辟彿空咧芟壬硎?，主要考慮低樓層的缺點，包括后期轉(zhuǎn)手的價格，近期很多中介在聯(lián)絡，一些新房的清退房源也都還有，可供選擇的項目不少。

據(jù)了解，近期市場上一些關注度較高的項目也在開盤前就啟動了渠道帶客。比如豐臺大紅門某新盤項目，說明蓄客存在壓力。

業(yè)內(nèi)人士預計，隨著房企年末沖刺業(yè)績，還將繼續(xù)釋放價格折扣。二手房價格有所松動的情況，對新房成交也有影響，低于指導價開盤將成為常態(tài)。

文/陳晨