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中信證券研報表示，差別化住房信貸政策優(yōu)化調(diào)整，預計將和前期認房不認貸的政策一起形成合力，助力居民減輕置業(yè)負擔，有利于加快釋放合理住房需求。這也顯示了政策積極有為，果斷致力于防風險和穩(wěn)增長。存量房貸利率重定價，有望降低居民負擔，釋放消費能力。我們測算，相關政策可能為超過1000萬中產(chǎn)家庭每年節(jié)約1.2萬元的資金成本。我們認為，在戶籍改革的助推下，在區(qū)域發(fā)展重心變化和城市更新思路變化的加持下，以城中村改造為供給側(cè)核心新變量，以新市民進城為需求側(cè)核心新變量，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資可能已經(jīng)見底，未來或?qū)⒎磸棥７康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不僅受益于短期房價走穩(wěn)，更受益于中長期新的高質(zhì)量城市發(fā)展浪潮。我們看好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的投資價值，也相信房地產(chǎn)價格走穩(wěn)，有助于宏觀經(jīng)濟保持穩(wěn)定向好態(tài)勢。

(資料圖片僅供參考)

全文如下

地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈｜減輕居民購房負擔，改變房價下跌預期

▍人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局宣布，調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策。

政策要求統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，即首套住房和二套住房的最低首付款比例下限統(tǒng)一為不低于20%和30%（原政策為首套非限購政策20%-25%，限購城市30%，二套非限購城市30%，限購城市40%）。首套住房房貸利率下限按照現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行，即LPR減20個基點（另據(jù)2023年1月初人民銀行網(wǎng)站，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，還可階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限）；二套房貸利率下限，調(diào)整為不低于LPR加20個基點（原規(guī)定為加60個基點）。同時，政策要求引導存量首套個貸借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債表，可用新的房貸置換存量房貸，也可以協(xié)商變更合同約定的利率水平，利率不低于在申請貸款發(fā)放時該城市首套房貸款利率政策下限（一般為LPR不加點）。

▍地產(chǎn)政策積極有為，果斷致力于防風險，加快釋放合理住房需求。

為適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，7月政治局會議釋放出地產(chǎn)政策或更加有為的重要信號。政治局會議之后，多部門和地方重點城市積極表態(tài)響應。我們認為政策優(yōu)化并非走刺激老路，地產(chǎn)政策的出發(fā)點和目的在于防風險。4月以來地產(chǎn)銷售持續(xù)回落，今年前7個月地產(chǎn)銷售面積累計同比-6.5%，房屋新開工面積累計同比-24.5%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計同比下降8.5%，房地產(chǎn)領域牽一發(fā)而動全身，對宏觀經(jīng)濟影響很大。我們認為，當前，房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化，逐漸退出一些需求端的限制性政策，不僅能夠防止房地產(chǎn)市場風險進一步擴大，也能夠有效提振住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

▍不同政策將形成合力，助力居民減輕置業(yè)負擔。

我們認為，降低首付比和按揭貸款利率下限，能夠明顯降低居民剛需和改善性需求的購房成本，對于穩(wěn)定房地產(chǎn)銷售以及整個產(chǎn)業(yè)鏈意義重大。舉例而言，假設廣州未來調(diào)整首套房首付比例為20%（政策要求各城市自主確定轄區(qū)內(nèi)各城市首套二套房貸的最低首付款比例和利率下限，此一假設有不確定性），再加上廣州已經(jīng)落地的認房不認貸的政策，則此前有貸款記錄的居民，即需要賣小買大，換購一套500萬總價非普宅房屋的居民，適用首付將從70%下降到20%，即首付比例將從高達350萬下降到僅有100萬，這將減輕居民的置業(yè)負擔。我們預計，政策形成合力，釋放真實的自住需求，將扭轉(zhuǎn)房價持續(xù)下跌的預期。

▍下調(diào)存量房貸降低居民負擔，有利于有效鼓勵社會合理消費需求。

我們認為，調(diào)整存量個人住房貸款利率，能夠直接有效降低居民負債成本，釋放居民消費能力，是應對當前經(jīng)濟階段性壓力的務實管用舉措。如果再考慮到乘數(shù)效應，預計能明顯有效提振信心、穩(wěn)定預期、促進增長。我們測算，存量房貸中利率相對較高部分約有27萬億規(guī)模（2017年6月-2022年6月發(fā)放按揭貸款利率加點相對較高）。我們估算，這部分存量房貸中約有85%為首套房貸，首套房貸的平均加點約為61個BP（這段時間算術平均），未來可能通過重定價調(diào)低按揭貸款利率加點至0個BP。如果按照平均每份按揭貸款規(guī)模200萬元測算，這相當于為1146萬個中產(chǎn)家庭平均每年節(jié)約1.2萬元的資金成本，從而對于居民消費起到助推作用。

▍房地產(chǎn)市場在中長期存在大量真實需求潛力，也存在大量優(yōu)質(zhì)供給潛力。

我們預計房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)見底，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的投資存在長期邏輯。在需求側(cè)，戶籍改革近期再次提速，包括8月3日公安部重申改革目標、以及浙江、江蘇等經(jīng)濟大省以省份為單位全面放開落戶條件。我們測算，僅農(nóng)民工進城或?qū)砻磕晷略龀^4000億購房需求和1300億的租房需求。當然，我們認為戶籍制度改革和深度城市化，不僅帶來農(nóng)民工進城，更帶來特大超大城市新的人口集聚和都市群崛起。我們認為，現(xiàn)代城市是深度產(chǎn)業(yè)分工的發(fā)源地，是科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級的主要空間載體。特大超大城市的發(fā)展，不是對周邊區(qū)域產(chǎn)生虹吸，而是通過人口的集聚推動居民整體收入水平提升，加速都市群整體高質(zhì)量發(fā)展。在供給側(cè)，保障性租賃住房建設有助于解決符合條件的重點群體住房困難問題。今年以來多次高層會議提出要加大保障性住房建設和供給?！笆奈濉睍r期，全國初步計劃建設籌集保障性租賃住房近900萬套（間），預計可解決2600多萬新市民、青年人的住房困難，也可完成投資3萬億元左右。更重要的增量來自于城中村改造。我們測算超大特大城市城中村改造如果可以順利落地，將會至少帶來每年1.9萬億的優(yōu)質(zhì)商品房貨值供給（詳見報告《房地產(chǎn)和物業(yè)服務行業(yè)專題報告—城中村改造能帶來多少增量業(yè)務機會？》2023-8-13）。城中村改造解決了社會治理問題，優(yōu)化了城市發(fā)展空間，也從供給端為房地產(chǎn)市場的發(fā)展注入了新的活力。總體而言，我們認為當前房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模已經(jīng)處于歷史的底部，未來有持續(xù)反彈的可能。

▍風險提示：

各地落實差別化住房信貸政策力度低于預期，和時間晚于預期的風險。在三四線區(qū)域政策邊際改善力度相對有限的風險。存量按揭貸款重定價需要時間存在不確定性。

▍投資策略。

我們認為，政策再次表明，房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)硬著陸，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈具備短期催化劑和長期布局邏輯，我們整體看好房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的投資價值，也看好房地產(chǎn)價格企穩(wěn)對宏觀經(jīng)濟的積極意義。

在房地產(chǎn)開發(fā)領域，我們認為2022年以來拿地銷售比較高，貨值準備較為充分，片區(qū)整體開發(fā)能力較強，不動產(chǎn)運營管理經(jīng)驗較為豐富的公司將最為受益于可能到來的房地產(chǎn)市場復蘇，和可能在未來十年開展的超大特大城市城中村改造。

在物業(yè)管理領域，各龍頭公司盈利能力穩(wěn)中有升，應收款管理有所優(yōu)化，分紅派息更加慷慨。

在建筑建材領域，政策的出臺有利于緩解市場對地產(chǎn)開工、投資、銷售端持續(xù)下滑的擔憂，也有利于緩解建筑建材企業(yè)需求端壓力。作為地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈核心板塊，建筑建材行業(yè)內(nèi)公司的基本面表現(xiàn)、競爭壓力、市值表現(xiàn)等均受到房地產(chǎn)投資、銷售的影響，歷史上看，建筑板塊的幾輪主要行情和政策相關性較高，建材板塊的幾輪主要行情和地產(chǎn)開發(fā)需求相關性較高。雖然量化來看，房地產(chǎn)開發(fā)在建筑材料整體下游需求中占比不高，我們預計約30%左右，但其會影響到商業(yè)建筑、公共建筑、農(nóng)村自建房等方方面面，從而間接影響建筑材料需求。除此之外，作為地產(chǎn)開發(fā)上游，建筑、建材企業(yè)均有大量開發(fā)商應收賬款，其壞賬計提風險也是引發(fā)市場擔心進而壓低板塊估值的重要原因，我們預計政策對于地產(chǎn)開發(fā)供需潛力的釋放也有利于降低開發(fā)商債務風險，進而緩解壓低建筑建材板塊估值的不利因素。

（文章來源：第一財經(jīng)）