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北京第三批集中供地剛落下帷幕，第四批集中供地的預(yù)申請地塊就不斷出新。截至目前，據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會（簡稱“北京市規(guī)自委”）官網(wǎng)顯示，已掛出8宗預(yù)申請住宅地塊，總起始價145.2億元，土地面積共計(jì)21.81萬平方米。其中有2宗地塊位于朝陽，區(qū)位較為優(yōu)越，銷售指導(dǎo)價也最高，達(dá)到8.5萬元/平方米。另外，大興、通州、房山、延慶、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、門頭溝各有1宗地塊。

“北京集中供地的批次多，挑選空間大。”北京資深地產(chǎn)評論人澤龍認(rèn)為，北京土拍的“二三五法則”開啟了，也就是只有20%的熱門地塊火爆爭搶、30%的地塊弱競爭、半數(shù)的地塊兜底或低價成交。

繼9月下旬第三批集中供地收官后，北京第四批集中供地已掛出8宗預(yù)申請住宅地塊。圖/IC photo

(相關(guān)資料圖)

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朝陽平房鄉(xiāng)兩宗地

銷售指導(dǎo)單價8.5萬元

10月14日，北京又新增1宗預(yù)申請的居住用地，其為門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)南區(qū)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目MC00-0015-6050地塊，起始價7.9億元，設(shè)定的土地合理上限價格為9.085億元；土地面積2.3萬平方米，建筑規(guī)模3.22萬平方米，銷售指導(dǎo)價6.1萬元/平方米。

而此前的10月11日，北京剛新增2宗預(yù)申請居住用地。其中一宗為大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0208-6021地塊，土地面積約2.88萬平方米，建筑規(guī)模約7.5萬平方米；起始價約22.3億元，設(shè)定的土地合理上限價格為25.645億元。另一宗為朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項(xiàng)目（一期）PF-44地塊，土地面積約1.96萬平方米，建筑控制規(guī)模約4.9萬平方米；起始價約22.2億元，設(shè)定的土地合理上限價格為25.53億元。

值得關(guān)注的是，9月30日，北京掛出5宗預(yù)申請地塊，其中也包括朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)的一宗地塊。從目前來看，上述朝陽2宗地塊相鄰，無配建或公建，為純住宅用地，容積率均為2.5。由于區(qū)位屬性較為優(yōu)質(zhì)，這兩宗地塊的商品房銷售指導(dǎo)價也是目前預(yù)申請地塊中最高的，達(dá)到8.5萬元/平方米。

作為北京集中供地以來唯一連續(xù)五批均有供應(yīng)的區(qū)域，朝陽區(qū)在北京第三輪土拍中暫緩供應(yīng)，但在第四批供地中，朝陽地塊再次出現(xiàn)。

對于此次推出的朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)2宗住宅用地，中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，其將打造成高層或小高層產(chǎn)品。

此外，中原地產(chǎn)認(rèn)為，上述兩宗朝陽地塊均位于東五環(huán)外，屬于朝陽常營板塊，南側(cè)緊鄰朝陽北路，不遠(yuǎn)就是地鐵6號線黃渠站，出行非常便利，地塊屬性較優(yōu)。不過，目前朝陽區(qū)新盤多、存量高，且崔各莊、奶西村、東壩等板塊內(nèi)的項(xiàng)目單價普遍在8萬元/平方米左右，雖然板塊不同，客群不完全一樣，但仍會對該地塊未來銷售形成一定競爭。

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亦莊新城地塊起始價近29億，

區(qū)域競爭激烈

值得注意的是，在第三批供地結(jié)束后一周，9月30日，北京掛出5宗預(yù)申請地塊，推地的密集節(jié)奏也反復(fù)被業(yè)內(nèi)提及。在這5宗地塊中，除有1宗朝陽平房鄉(xiāng)地塊之外，還包括城市副中心0501街區(qū)、延慶區(qū)06街區(qū)、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)亦莊新城0510街區(qū)及房山區(qū)長陽鎮(zhèn)地塊。

其中，亦莊新城0510街區(qū)YZ00-0510-0032地塊起始價最高，約為28.7億元。該地塊土地面積約4.34萬平方米，規(guī)劃建筑面積約8.68萬平方米，土地合理上限價格約33億元；未來商品房銷售指導(dǎo)價5.8萬元/平方米。

亦莊新城0032地塊屬于臺湖板塊，東側(cè)為北京第三批次供應(yīng)的0033地塊。0033地塊由亦莊博潤+亦莊久筑聯(lián)合體以底價摘得，銷售指導(dǎo)價同樣為5.8萬元/平方米；拿地的兩家公司均為亦莊投資控股的間接子公司。此外，0032地塊的北側(cè)為今年第一批集中供地中成交的土地，該項(xiàng)目命名為“綠城桂語聽瀾”。從目前來看，區(qū)域新盤較為集中，如果該地塊成功出讓，今年出讓的土地項(xiàng)目有望結(jié)成“三兄弟”，同時也面臨激烈的市場競爭。

對此，中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，目前板塊內(nèi)短板比較明顯，生活配套不足，商業(yè)、醫(yī)療等配套設(shè)施待完善，并且該地塊距離地鐵17號線嘉會湖站稍遠(yuǎn)。另外，臺湖板塊雖然劃歸到亦莊管轄，但仍執(zhí)行通州“雙限”政策，第三批次供應(yīng)的0033地塊最終由亦莊國有平臺公司兜底獲得，第四批次供應(yīng)的0032地塊能否順利出讓還是個未知數(shù)。

而從整體土地出讓規(guī)則來看，目前公布的8宗預(yù)申請地塊的出讓規(guī)則與此前相比并無明顯變化。多數(shù)地塊都設(shè)定了土地合理上限價格，當(dāng)競買報價達(dá)到上限價格時，不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場競報“現(xiàn)房銷售”面積程序；當(dāng)現(xiàn)場競報“現(xiàn)房銷售”面積達(dá)到設(shè)定的上限面積時，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號的方式確定競得人。

北京第四批集中供地預(yù)申請住宅地塊情況列表

數(shù)據(jù)來源：北京市規(guī)劃和自然資源委員會

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北京土拍或開啟“二三五法則”

9月23日，北京今年第三批集中供地收官。截至目前，北京市今年已經(jīng)完成三個批次的土地集中出讓，共成交了49宗地塊，總成交額約1480億元。

其中，2月，在北京第一輪集中供地中，共成交17宗住宅用地，總土地成交金額480.225億元；在5月第二輪集中供地中，共出讓14宗宅地，總土地成交金額499.575億元；9月，在第三輪集中供地中，共出讓18宗商品住宅用地，總土地成交金額500.295億元。

對比來看，2021年，北京總計(jì)集中進(jìn)行三輪供地，成交了63宗地塊，約成交金額2112.04億元。今年前三批次供地規(guī)模還遠(yuǎn)不及去年，因此第四批次集中供地的推出也在情理之中。

另據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)計(jì)，接下來還會有其他預(yù)申請地塊陸續(xù)掛牌。而從北京今年集中供地可以看到，每輪供地的地上規(guī)劃建筑物面積總計(jì)保持在150萬平方米左右，成交金額在500億元左右。而第四批供地的規(guī)模似乎也在這一定律之中。

此外，另據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，包括北京市規(guī)自委掛出的8宗預(yù)申請住宅地塊在內(nèi)，北京今年第四批供地總量或有20多宗地塊，其中朝陽、豐臺、通州成為供地“大戶”。

當(dāng)然，預(yù)申請的土地并不一定最終都能上市，預(yù)申請方式在一定程度上避免出讓地塊出現(xiàn)流拍、終止等情況，提高了掛牌出讓的效率。比如，10月17日，天津首次采用“預(yù)申請”方式供地，累計(jì)預(yù)公告21宗地塊，最終掛牌17宗，100%出讓成功。

澤龍認(rèn)為，北京第四批次供地最終推出的土地數(shù)量可能并沒有市場預(yù)期的那么多。從目前來看，集中供地的批次越多，挑選空間更大，從房企拿地情況來看，預(yù)期第四批次還是延續(xù)第三批次的行情，熱門地塊遭拼搶，但是多數(shù)地塊還是底價成交。

對于土地市場即將開啟的“加餐”模式，澤龍表示，房企的“飯量”是一天不如一天，飯頓多了、飯量供應(yīng)也大了，但是“胃口”并未相應(yīng)變大。北京第四批次供地將開啟“二三五法則”，即20%的熱門地塊火爆爭搶，30%的地塊弱競爭，半數(shù)的地塊兜底或低價成交。

新京報記者| 袁秀麗

編 輯|楊娟娟

排 版 | 寇德娜