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距離北京公布全國(guó)首批高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案已經(jīng)一年。

10月18日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者查詢中綠東岳府（綠源佳苑）網(wǎng)簽數(shù)據(jù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，這個(gè)早在2021年11月底便取得438套房預(yù)售證的項(xiàng)目，僅網(wǎng)簽41套。

(資料圖)

今年2月21日，該項(xiàng)目又獲得一張預(yù)售證，批準(zhǔn)銷(xiāo)售住宅296套和518個(gè)地下車(chē)庫(kù)，目前僅網(wǎng)簽1個(gè)車(chē)位和1個(gè)庫(kù)房。

如果按兩張預(yù)售證的房源疊加計(jì)算，中綠東岳府的網(wǎng)簽率甚至僅約5.6%。

來(lái)源：北京市住建委

中綠東岳府網(wǎng)簽均價(jià)約7.2萬(wàn)元/平方米，作為比較，和該項(xiàng)目處于同一地段，2021年9月取得預(yù)售證的保利錦上（悅錦雅苑）已經(jīng)網(wǎng)簽381套，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格也和中綠東岳府價(jià)格相仿，為7.1萬(wàn)元/平方米。甚至是今年才取得預(yù)售證的保利錦上二期（煦景雅苑，平均網(wǎng)簽價(jià)格6.9萬(wàn)元），都已經(jīng)網(wǎng)簽246套。

那么，作為全國(guó)首批亮相的高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅，為何會(huì)出現(xiàn)如此尷尬的局面？

外墻厚45厘米

2021年5月10日，北京首次集中供地首日競(jìng)拍，場(chǎng)面火爆異常，12宗地塊成交5宗，總價(jià)516.19億元，毫無(wú)意外地刷新北京單日土拍攬金紀(jì)錄，而其余7宗地塊并不是流拍，而是各方搶奪地過(guò)于激烈，進(jìn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案而待定。

進(jìn)入競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)方案的其中一宗便是朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)鄉(xiāng)1304-L02、L05地塊，最終中國(guó)綠發(fā)憑借著高標(biāo)準(zhǔn)方案在當(dāng)年5月底最終贏得了對(duì)這宗地塊的爭(zhēng)奪，地價(jià)30.95億元，并且配建1.38萬(wàn)平方米公租房，這便是現(xiàn)在的中綠東岳府。

在北京市規(guī)自委公布的設(shè)計(jì)方案中，中綠東岳府的亮點(diǎn)是：“該項(xiàng)目打造多個(gè)開(kāi)放式集中綠地，串聯(lián)各個(gè)組團(tuán)空間，形成生態(tài)與生活兼顧的美好社區(qū)。在總平面布局上，采取圍合式布局?！?/p>

全面實(shí)施三星級(jí)綠色建筑，實(shí)施超低能耗建筑面積達(dá)到總面積的比例是100%，超低能耗面積73016平方米。在施工中采用通過(guò)三星級(jí)綠色建材認(rèn)證的預(yù)拌混凝土、預(yù)拌砂漿、保溫材料、建筑門(mén)窗、防水卷材、防水涂料（本項(xiàng)目將采用上述綠色建材中至少4類(lèi)，每類(lèi)100%使用）。住宅小區(qū)內(nèi)道路、園林綠化等公共設(shè)施項(xiàng)目建設(shè)所用路面磚、植草磚、道路無(wú)機(jī)料、路緣石等100%使用建筑垃圾再生產(chǎn)品。

9月底，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者來(lái)到國(guó)貿(mào)區(qū)域的中綠東岳府的銷(xiāo)售中心，這里距離項(xiàng)目所在的王四營(yíng)還有10多公里，但據(jù)銷(xiāo)售人員說(shuō)：“我們主要目標(biāo)客戶在國(guó)貿(mào)，所以我們就把售樓處扎在這里了?！?/p>

中綠東岳府建設(shè)現(xiàn)場(chǎng) 每經(jīng)記者 王佳飛 攝

中綠東岳府定位改善，據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，項(xiàng)目122平方米戶型起，單價(jià)在7萬(wàn)元上下，首付350萬(wàn)元左右。

在銷(xiāo)售人員的介紹中，“科技”占了很大比重，“五恒科技住宅”“三星級(jí)綠色”“墻體門(mén)窗特殊處理”等名詞一個(gè)接一個(gè)出現(xiàn)，銷(xiāo)售人員還會(huì)幫你算賬：“如果用我們的恒溫恒濕系統(tǒng)，全年電費(fèi)也就1000塊錢(qián)，比冬天的取暖費(fèi)便宜多了?！?/p>

“別家正常的外墻一般都是25厘米，我們能做到45厘米，所以我們有窗臺(tái)但沒(méi)有飄窗。普通住宅的外墻是鋼筋混凝土加一層保溫層，而我們是三層，和三明治一樣，有兩層鋼筋混凝土夾一層保溫層。保溫層和我們家里冰箱用的材料是一個(gè)級(jí)別，很大部分成本在這里了。”

“得房率73%，還是不差的?！?/p>

什么是高標(biāo)準(zhǔn)？

其實(shí)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅并不是一個(gè)新概念。

北京市規(guī)自委2017年發(fā)布的《我委創(chuàng)新土地招拍掛方式，推進(jìn)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)》提到，自2016年12月起，北京市在土地出讓環(huán)節(jié)開(kāi)展“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”試點(diǎn)，創(chuàng)造性地在高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)項(xiàng)目管理中運(yùn)用企業(yè)承諾加履約保函的市場(chǎng)機(jī)制，確保項(xiàng)目建設(shè)成為高標(biāo)準(zhǔn)的建筑。目前已完成了7個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅的方案評(píng)選，共計(jì)105萬(wàn)平方米。

當(dāng)時(shí)提出的高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評(píng)選主要包括：綠色建筑星級(jí)、裝配式建筑實(shí)施比例、其他節(jié)能環(huán)保技術(shù)應(yīng)用、規(guī)劃建設(shè)方案和企業(yè)自持商品住房運(yùn)營(yíng)方案。最終競(jìng)得企業(yè)按照承諾接受政府監(jiān)督。我委通過(guò)施工圖設(shè)計(jì)文件審查可再生能源利用率、裝配式建筑比例、減震隔震技術(shù)和新風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)用比例等，并督促取得綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)。

至2021年5月北京首次集中供地，18宗地塊均“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，并規(guī)定在拍賣(mài)上限價(jià)格觸頂后，主要實(shí)行“競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案、現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售及競(jìng)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”4種競(jìng)買(mǎi)方式。

兩個(gè)月后的7月30日，北京市規(guī)自委公布朝陽(yáng)區(qū)崔各莊鄉(xiāng)地塊、朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)鄉(xiāng)兩個(gè)地塊、朝陽(yáng)區(qū)豆各莊鄉(xiāng)地塊、海淀區(qū)樹(shù)村兩個(gè)地塊、城市副中心梨園鎮(zhèn)地塊、延慶區(qū)南菜園地塊等8個(gè)地塊的高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案，這也是全國(guó)第一批高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅方案。

當(dāng)時(shí)市規(guī)自委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹了此次集中供地高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案的背景和相關(guān)工作：為營(yíng)造公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境，提升居住建筑設(shè)計(jì)品質(zhì)，北京綜合運(yùn)用房地產(chǎn)調(diào)控政策工具，當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到出讓宗地土地合理上限價(jià)格時(shí)，轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序；或當(dāng)競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到出讓宗地土地合理上限價(jià)格，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額達(dá)到設(shè)定的預(yù)設(shè)份額（或現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)“公共租賃住房”達(dá)到上限面積時(shí)），轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案投報(bào)程序。這一舉措在全國(guó)是首創(chuàng)。

成本要比一般住宅高出1500元/平

而在周?chē)恍╉?xiàng)目看來(lái)，高標(biāo)準(zhǔn)可能是中綠東岳府的缺點(diǎn)。

周邊項(xiàng)目一位銷(xiāo)售人員說(shuō)：“他們的墻體特別厚，得房率肯定就低了，買(mǎi)122平方米的和110多平方米的戶型套內(nèi)面積一樣，您花小100萬(wàn)元多買(mǎi)那么大的建筑面積，這些錢(qián)什么時(shí)候能掙回來(lái)呢？”

此外，北京一家操盤(pán)高標(biāo)準(zhǔn)商品房的企業(yè)管理人士也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者講過(guò)他們對(duì)此類(lèi)產(chǎn)品的認(rèn)知：“高標(biāo)準(zhǔn)商品房對(duì)企業(yè)建造的要求很高，我們能看到的科技、綠色等要求都需要達(dá)標(biāo)，并且也將是大趨勢(shì)。從北京土拍來(lái)看，設(shè)置競(jìng)高標(biāo)準(zhǔn)的地塊越來(lái)越多，這便要求房企提高自己的產(chǎn)品品質(zhì)和管理水平?！?/p>

“但據(jù)我觀察，目前消費(fèi)者對(duì)高標(biāo)準(zhǔn)商品房的感知還不太強(qiáng)，我們要花很大功夫去解釋什么是高標(biāo)準(zhǔn)，但依舊收效甚微。我們核算下來(lái)，高標(biāo)準(zhǔn)商品房每平方米的成本要比一般住宅高上1500元，消費(fèi)者為這部分溢價(jià)買(mǎi)單的意愿還是不夠強(qiáng)，這從一些項(xiàng)目的銷(xiāo)量上就能看出來(lái)?！?/p>

針對(duì)中綠東岳府的種種疑問(wèn)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者向相關(guān)負(fù)責(zé)人發(fā)去采訪函，截至記者發(fā)稿時(shí)尚未有回復(fù)。

撰文| 王佳飛

編輯| 陳夢(mèng)妤

封面圖源| 每經(jīng)記者 王佳飛 攝