深圳需要回應(yīng)租戶的擔(dān)憂，用切實(shí)的行動(dòng)，來確保打著保障性住房旗號(hào)的統(tǒng)租房，能真正起到福利的效果，而不是讓國(guó)企化身最大的二房東來躺著掙錢。

冰川思想庫(kù)特約撰稿丨余寒

深圳的城中村，最近發(fā)生了一件大事。

(資料圖片)

近日，居住在深圳市南山區(qū)白芒村的很多租戶，收到了來自房東的搬家通知書。據(jù)報(bào)道白芒村被納入了統(tǒng)租改造的范圍。

所謂統(tǒng)租，就是由政府統(tǒng)一把城中村的房子收過來改造提升，并對(duì)周邊的配套升級(jí)，再進(jìn)行出租。其中，政府出資補(bǔ)貼給統(tǒng)租運(yùn)營(yíng)企業(yè)，統(tǒng)租的房子，納入政策性住房保障體系。

盡管官方承諾，統(tǒng)租改造后原則上租金不漲，但未能打消質(zhì)疑。“幾萬人說搬就搬，讓我們搬到哪去？小孩上學(xué)怎么辦？”更有不少人擔(dān)心，這是不是深圳在變相驅(qū)趕低收入人群？

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政府下屬的國(guó)企，親自下場(chǎng)當(dāng)起了二房東，搞大規(guī)模的統(tǒng)租，這一創(chuàng)造性的操作，有兩個(gè)重要背景。

首先，深圳是出了名的人多地少，人地矛盾突出。

深圳常住人口1766萬人，實(shí)際管理人口超過2000萬人。六普到七普之間，深圳常住人口增長(zhǎng)700多萬，平均每一年有70多萬人凈流入深圳，而深圳面積只有近2000平方公里，只有八分之一個(gè)北京的大小，并且在土地供應(yīng)中，大量的用地劃為了產(chǎn)業(yè)用地。

人多地少，人口密度極高，導(dǎo)致房?jī)r(jià)、房租成本居高不下，對(duì)產(chǎn)業(yè)、人口造成擠出效應(yīng)，也意味著深圳的政策性住房保障工作，難度比一般城市大很多。

其次，深圳由于歷史短，發(fā)展迅猛，城中村的舊改速度，跟不上城市發(fā)展速度，所以空間結(jié)構(gòu)不同于很多城市，大量的城中村和商業(yè)寫字樓、商品房小區(qū)混雜在一起。

▲深圳福田村與遠(yuǎn)處的福田CBD（圖/網(wǎng)絡(luò)）

公開信息顯示，深圳擁有約360平方公里城中村建筑，約占20%土地面積，城中村數(shù)量超過1700個(gè)，居住著超過1000萬人口。等于深圳街頭平均每?jī)蓚€(gè)人，就有一個(gè)住在村里的“農(nóng)民房”中。

按照深圳官方的計(jì)劃，“十四五”期間，要建設(shè)保障性住房54萬套（間），包括公租房、保租房、共有產(chǎn)權(quán)房，今年深圳將目標(biāo)上調(diào)到74萬套（間）。

深圳本身土地稀缺，如果這些保障性住房的建設(shè)，全部用新增的用地指標(biāo)來完成，無疑不太現(xiàn)實(shí)——沒那么多地，建設(shè)成本也高。

在此基礎(chǔ)上，將城中村的私房改造翻新，讓它搖身一變成為“保租房”，就成了一個(gè)很省事的路子。一方面節(jié)省建設(shè)成本，大量現(xiàn)成的“農(nóng)民房”可以利用；另一方面，翻新完就可以住，幾個(gè)月完工，大大提升了保障性住房的供應(yīng)效率。

這次，統(tǒng)租在網(wǎng)上發(fā)酵，有的被房東清退的租戶，提著大包小包搬家找房，很多人覺得政策出來太突然了。其實(shí)政策層面，城中村統(tǒng)租不是臨時(shí)決策。

比如，2019年發(fā)布的《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019—2025）》就提到：

引導(dǎo)各區(qū)在綜合整治分區(qū)內(nèi)有序推進(jìn)城中村規(guī)?；赓U改造，滿足條件的可納入政策性住 房保障體系。

可見，關(guān)于統(tǒng)租的操作，深圳之前就已經(jīng)有過規(guī)劃，不然，今年也不會(huì)貿(mào)然將保障性住房建設(shè)任務(wù)目標(biāo)大幅度提升。

只不過在現(xiàn)實(shí)落地的過程中，明明是提供廉價(jià)住房的改造工程，卻引發(fā)了不小的爭(zhēng)議。

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深圳的統(tǒng)租行動(dòng)，讓很多人想起此前萬科的“萬村計(jì)劃”。雖然操盤主體不同，但將城中村私房大規(guī)模簽長(zhǎng)約統(tǒng)租，在輿論層面，的確引發(fā)了同樣的擔(dān)憂。

而這種擔(dān)憂，主要集中在三個(gè)層面：

其一，重新找房會(huì)不會(huì)很折騰；

其二，改造后的房子房租會(huì)不會(huì)上漲；

其三，現(xiàn)租戶的學(xué)位，接下來能不能得到保障。

面對(duì)這些擔(dān)心，深圳官方近期進(jìn)行了一一回應(yīng)。比如預(yù)留3-6個(gè)月搬遷過渡期，禁止房東倉(cāng)促趕人；再如，搬家會(huì)有一些補(bǔ)助，搬走之后學(xué)位還可以繼續(xù)用。

而針對(duì)大家最關(guān)心的未來房租上漲的問題，住房建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人表態(tài)稱，“改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平”。

▲深圳麗水街道辦事處在白芒村張貼的“致居民朋友的一封信”（圖/網(wǎng)絡(luò)）

既然是保障性住房，滿足中低收入群體的居住需求，那么當(dāng)然應(yīng)該足夠廉價(jià)。如果政府和國(guó)企介入以后，新的“二房東”掀起一波漲租潮，那無疑偏離了保障性住房的本意。

不過，統(tǒng)租之后要想完全不漲價(jià)，城中村的房租價(jià)格要想繼續(xù)保持，似乎沒那么簡(jiǎn)單。

首先短期來看，盡管今年籌集的保障性住房5.2萬套（間），約占全市城中村租賃住房總量的1%，但統(tǒng)租政策的啟動(dòng)，在一些城中村租房市場(chǎng)已經(jīng)造成了價(jià)格波動(dòng)。

據(jù)媒體報(bào)道，自開始統(tǒng)租后，南山白芒村、平山村等地，一些未被收納的房源和周邊城中村的房源租金立刻水漲船高，“之前這里的一房一廳月租金在2500元左右，現(xiàn)在房東剛剛說要3200元才租”。

原因很好理解。租房市場(chǎng)的區(qū)域?qū)傩悦黠@，一個(gè)城中村片區(qū)，在很多私房被納入統(tǒng)租名單而改造翻新時(shí)，市面上的房源減少，同時(shí)大量的租客得重新找房，短期內(nèi)周邊房租上漲再正常不過了。這一情況，當(dāng)年萬科開展統(tǒng)租時(shí)就已經(jīng)出現(xiàn)過。

再?gòu)拈L(zhǎng)期來看，長(zhǎng)租公寓的模式已經(jīng)證明，大規(guī)模收房來對(duì)外出租，其運(yùn)營(yíng)成本相當(dāng)高。規(guī)模改造、運(yùn)營(yíng)增加的成本，如果不反饋到最終的房租上，又該誰(shuí)來承擔(dān)？

目前，深圳將統(tǒng)租運(yùn)營(yíng)的任務(wù)，交給了深圳安居微棠等企業(yè)，安居微棠是深圳人才安居集團(tuán)旗下的長(zhǎng)租公寓品牌，政府補(bǔ)貼、國(guó)企操盤，看起來是不是比萬科更靠譜？

要注意兩個(gè)細(xì)節(jié)。第一，國(guó)企身份不等于不掙錢，按安居微棠的說法，采取“增供低價(jià)、保本微利”的原則，等于仍然有一些盈利考慮，只不過掙錢的欲望會(huì)弱一些。

第二，對(duì)“農(nóng)民房”的改造，包括周邊配套的升級(jí)，不是一筆小支出。而且，從目前的信息看，為了提升房東配合的積極性，政府給出的收房待遇很高，收益遠(yuǎn)超房東散租的狀態(tài)。

改造提升需要錢，操盤企業(yè)需要掙錢，房東需要更高的收入，租客這邊房租又不能上漲，要保證各方的利益都實(shí)現(xiàn)，幾乎是一個(gè)“不可能三角”，除非補(bǔ)貼一直砸下去。

03

放眼全國(guó)，深圳的城中村都算是一個(gè)特殊的存在。

當(dāng)年建市以后，原本的農(nóng)村，進(jìn)入城市的范圍。名義上，村集體土地變成了國(guó)有土地，但由于城市發(fā)展太快，實(shí)際上并沒有征地程序，土地仍然控制在村集體組織和村民手中。

所以，現(xiàn)在的深圳城中村，小產(chǎn)權(quán)房問題依舊十分突出，因?yàn)榻谷胧?，私下交易還引發(fā)了不少糾紛。一些大型城中村的舊改，也因?yàn)椴疬w補(bǔ)償談不攏而推進(jìn)緩慢。

如果納入統(tǒng)租的范圍，意味著這些城中村，在短期之內(nèi)不會(huì)有大拆大建的舊改了。而前面提及的《深圳市城中村（舊村）綜合整治總體規(guī)劃（2019—2025）》，也曾提到過，在全市劃定綜合整治分區(qū)：

除法定規(guī)劃確定的城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施或其他城市公共利益項(xiàng)目的用地、清退用地及法律法規(guī)要求予以拆除的用地外，綜合整治分區(qū)范圍內(nèi)的用地不得納入拆除重建類城市更新單元計(jì)劃、土地整備計(jì)劃及棚戶區(qū)改造計(jì)劃。

翻譯直白點(diǎn)，用綜合整治的小修小補(bǔ)，來替代大拆大建，保留一定范圍的城中村。

其實(shí)，可以下一個(gè)不太嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕Y(jié)論，任何一座城市的發(fā)展，都離不開城中村。

在不少人看來，城中村臟亂差，陰暗潮濕，人員復(fù)雜。像深圳的一些城中村，在疫情期間還成為治理的難點(diǎn)，所以應(yīng)該通過大力的城市更新來不斷改造城中村，刷新城市景觀。

這種觀點(diǎn)是莫大的偏見。

從城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)來講，偌大一座城市，不可能都是高大上的金融、互聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)，更不可能都是寫字樓上班的白領(lǐng)。送外賣、送快遞、做保潔，這些不可或缺的行業(yè)，從業(yè)者可能住不起商品房小區(qū)，城中村則能提供更廉價(jià)的選擇。

我所在的小區(qū)，一條街之隔的對(duì)面，便是一個(gè)巨大的城中村，從高樓俯瞰握手樓，頗有點(diǎn)賽博朋克的感覺，但我從不覺得城中村是一種城市負(fù)擔(dān)，不應(yīng)該被臟亂差來簡(jiǎn)單定義。

每一天，我都會(huì)穿梭進(jìn)城中村，因?yàn)槟抢镉懈魇礁鳂拥牧畠r(jià)早餐，有十塊錢出頭就能買到的隆江豬腳飯，有便宜的理發(fā)店，有菜市場(chǎng)，有裁縫店，物價(jià)親民，生活氣息相當(dāng)濃郁。

對(duì)很多外來打拼者而言，城中村是他們?cè)谏钲谶@樣的一線城市，還能站穩(wěn)腳跟的容身之所，城中村的那些“農(nóng)民房”，本身就在扮演著廉租房的角色。

▲深圳的城中村白石洲（圖/圖蟲創(chuàng)意）

高樓林立的商務(wù)中心，和遍地“農(nóng)民房”的城中村，是深圳的一體兩面，后者在深圳的高速發(fā)展歷程中，同樣扮演著不可取代的重要角色。

但現(xiàn)在的深圳，雖然為城中村的大拆大建按下了暫停鍵，住在城中村里的外來人員，卻陷入了一種巨大的擔(dān)憂之中。

他們擔(dān)心經(jīng)過改造后，城中村的房子更加貴了，擔(dān)心找房子困難，甚至擔(dān)心深圳是通過城中村改造，間接趕走那些低收入者，趕走勞動(dòng)密集型企業(yè)，將房子騰給那些收入更高的外來人才。

不管怎么說，深圳需要回應(yīng)這樣的擔(dān)憂，用切實(shí)的行動(dòng)，來確保打著保障性住房旗號(hào)的統(tǒng)租房，能真正起到福利的效果，而不是讓國(guó)企化身最大的二房東來躺著掙錢。

要知道，城中村的重要，并非在于村這一組織形式的重要，而在于它作為一種城市“容器”相當(dāng)重要，在于它所容納的那些負(fù)擔(dān)不起高品質(zhì)、優(yōu)配套租房的外來人員，是城市高速發(fā)展不可或缺的。返回搜狐，查看更多