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本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

北京朝陽區(qū)東南五環(huán)，化工橋南側(cè)，昔日華北最大的石材市場，如今已變成了北京最大的單體保障性租賃住房——首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)。

(資料圖片)

據(jù)了解，首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)是首創(chuàng)城發(fā)與朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)合作打造的以集體土地租賃模式改善職住平衡的民生工程。項目共提供6572套租賃住房，為新青年群體提供了從開間、一居室到三居室的多種租住選擇。

“入駐和園·繁星社區(qū)后，社區(qū)配套齊全，管家式服務(wù)，優(yōu)質(zhì)的公共資源，讓我體會到了家該有的溫度，在喧囂的城市生活中讓我安放身心。”一位青年租客這樣說道。

北京市住建委保障房建設(shè)管理處副處長郝拴明表示：“截至今年6月，北京市已建設(shè)25萬間保障性住房，其中首創(chuàng)城發(fā)功不可沒。作為北京市屬國有企業(yè)，率先投身保租房建設(shè)，為政策研究制定提供寶貴經(jīng)驗；積極響應(yīng)租賃住房，成為最早、最大的保障性租賃運營平臺之一，是北京市保租房的中堅力量?！?/p>

最大單體保租房社區(qū)

8月下旬，走進首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)，記者了解到，整個社區(qū)分“星”“空”“云”三個地塊建設(shè)，項目總建筑面積約40萬平方米，共計6572套租賃住房，目前第一批次入市的有2300套房源。

在社區(qū)門店處，管家告訴《中國經(jīng)營報》記者，戶型既有開間、一居室，也有兩居和三居，其中以一居室為主，面積在三四十平方米，不論是單身、夫妻還是多口之家，都有對應(yīng)的房屋類型可以滿足居住需求。

值得一提的是，該項目采用框架結(jié)構(gòu)體系和模塊化交通核，內(nèi)部隔墻可自由設(shè)置，可實現(xiàn)開間與套間的相互轉(zhuǎn)換。據(jù)首創(chuàng)城發(fā)下屬企業(yè)首創(chuàng)新城鎮(zhèn)常務(wù)副總經(jīng)理王維介紹，他們在設(shè)計產(chǎn)品之初選擇這種結(jié)構(gòu)是因為方便后續(xù)產(chǎn)品調(diào)整。“如果后續(xù)兩居室需求多的話，可以將二批次入市的房源作相應(yīng)調(diào)整，比如一居室合并為兩居室，供多口之家選擇?！?/p>

在一間36平方米的開間內(nèi)，記者看到房屋采取精裝修交付，配有床、衣柜、空調(diào)、電磁爐、洗衣機等家具家電，空間布局合理，裝修時尚簡約，基本可以實現(xiàn)拎包入住。

據(jù)管家介紹，整個社區(qū)民水民電，大部分戶型都有陽臺，30~89平方米的多元空間選擇，對于租客而言，無論是自住還是商業(yè)或者辦公都能滿足，長租期客戶租金漲幅每年不超過3%。

在社區(qū)內(nèi)，記者看到，和園·繁星項目沿襲了傳統(tǒng)北京“里坊”與國際都市“街區(qū)”的規(guī)劃格局，采取了大型開放式街區(qū)的模式，共分12個組團，建有6條步行街和3處下沉廣場。記者看到，每個組團各有特色，如“寵物友好”“閱讀空間”“攤玩市集”等，可供租客自由選擇。

另據(jù)管家介紹，社區(qū)內(nèi)還配建有近5萬平方米商業(yè)面積，包括1個社區(qū)食堂，餐飲、便利店、藥房、洗衣、美發(fā)、銀行網(wǎng)點6大基礎(chǔ)生活模塊，不少店面已經(jīng)順利簽約，目前開業(yè)在即。

考慮到租客的社交、休閑、娛樂需求，和園·繁星社區(qū)的共享空間還特意打造了室外流星草坪、公共會客廳、休閑平臺等，以及咖啡主題功能空間。參觀時，記者看到，共享廚房里，幾位年輕租客正在做飯，而在就餐區(qū)隔壁，其他幾位租客正在臺球區(qū)競技。

記者了解到，從去年開始，北京市政府發(fā)布的相關(guān)政策均在大力推動重點功能區(qū)及現(xiàn)狀軌道站點周邊增加租賃住房供給，以促進職住平衡。繁星項目位置鄰近國貿(mào)CBD和亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，而國貿(mào)CBD匯集有眾多世界500強企業(yè)總部，是國內(nèi)眾多金融、保險、地產(chǎn)等高端企業(yè)所在地，也是中央電視臺、人民日報等傳媒企業(yè)聚集地，這些企業(yè)員工都被繁星項目視為潛在客戶。

王維告訴記者，目前項目的租客群體主要為35歲以下的青年人，也有部分家庭租戶，入市100天以來，簽約量超過了85%?！拔覀冺椖繛榱寺鋵嵶馐弁瑱?quán)政策，在小區(qū)配建了幼兒園和小學(xué)，明年3月幼兒園就將開學(xué)，租戶憑租房合同就能入園”。

據(jù)北京市朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)政府張金鑫鄉(xiāng)長介紹：“十八里店原來是華北區(qū)域最大的石材集散地，原石材市場有經(jīng)營商戶近600家，多為小散亂污疏解類企業(yè)，整個區(qū)域道路常年擁堵，流動人口密集，環(huán)境惡劣，水污染嚴重?！焙髞?，在朝陽區(qū)委、區(qū)政府的領(lǐng)導(dǎo)調(diào)度下，西直河石材市場進行拆除騰退，首創(chuàng)城發(fā)承擔(dān)騰退拆除成本。

早在2017年時，原國土資源部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部確定在13個城市開展集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房的試點，北京市作為首批試點城市，連續(xù)出臺了一系列利用集體土地建設(shè)租賃性住房政策。

作為市屬國企，首創(chuàng)城發(fā)率先投身北京市集體土地投資建設(shè)中， 2017年集租房試點出臺后，下屬企業(yè)首創(chuàng)新城鎮(zhèn)迅速切入集租房市場，利用政府引導(dǎo)基金推動集租房項目發(fā)展，推出長租業(yè)務(wù)品牌——“首創(chuàng)和園”，成為北京集租房的重要參與者。

近幾年，首創(chuàng)新城鎮(zhèn)參與了8宗集體土地租賃住房項目投資建設(shè)，主要分布在郊區(qū)新城、重要交通節(jié)點或產(chǎn)業(yè)園區(qū)附近。位于東南五環(huán)的繁星社區(qū)即是其投資建設(shè)的最大體量的集租房項目。

2019年，首創(chuàng)新城鎮(zhèn)與十八里店鄉(xiāng)政府?dāng)y手，共同開發(fā)、建設(shè)、運營十八里店集體土地租賃住房項目。據(jù)王維介紹，“朝陽十八里店鄉(xiāng)村集體以土地40年使用權(quán)作價入股，首創(chuàng)負責(zé)建設(shè)和運營，每年向村集體支付占地費，后期有盈利的話會給村集體分紅。”

2022年，北京市將集體土地租賃住房項目納入保障性租賃住房的管理范疇，項目納保之后，也成為了北京市體量最大的保租房項目。

集中式長租公寓供應(yīng)量攀升

據(jù)了解，像首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)這樣的集中式長租公寓，近兩年憑借產(chǎn)權(quán)集中、標(biāo)準(zhǔn)化運營和管理、配套設(shè)施和服務(wù)完善等優(yōu)勢，日漸成為行業(yè)發(fā)展的主流趨勢。

記者了解到，集中式長租公寓主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進行運營。

以企業(yè)重點布局的北京市為例，在戶型分布方面，北京集中式長租公寓在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上主要瞄準(zhǔn)單身白領(lǐng)或者小規(guī)模家庭的客群。單間和復(fù)式戶型最為普及，市場上多數(shù)項目設(shè)置這兩類戶型，同時，從租金坪效來看，單間和復(fù)式戶型的租金坪效高于其他戶型。

由于房源集中、標(biāo)準(zhǔn)化程度高，在增值服務(wù)方面，集中式長租公寓擁有比分散式長租公寓更多可以挖掘的需求點，不少運營商積極通過打造健身房、電競室等具有社群屬性的公區(qū)配套來提高居住體驗，增加租戶黏性。

近兩年，保租房的大量入市是集中式長租公寓在總體租賃供應(yīng)中占比不斷攀升的重要原因。據(jù)了解，為支持住房租賃發(fā)展，國家從2017年開始加大租賃用地供應(yīng)，比如推出集體經(jīng)營建設(shè)用地、R4用地、競自持用地、競配建用地，或者在存量土地（如倉儲用地等）上新建保租房。

得益于各地住房租賃專項用地的供給，租賃式社區(qū)成為保租房的主要產(chǎn)品類型。國央企在這類以重資產(chǎn)模式參與保租房籌集建設(shè)中承擔(dān)了重要角色。此前，記者從某省級住房保障建設(shè)管理平臺相關(guān)負責(zé)人處了解到，地方國企在籌集保租房時具有明顯優(yōu)勢，可以獲得資產(chǎn)購置貸、裝修貸、運營經(jīng)營貸和股權(quán)貸等多渠道、低成本的融資體系；此外，部分國企還可以獲取地方平臺下的存量物業(yè)等資產(chǎn)。

以上述首創(chuàng)和園為例，據(jù)首創(chuàng)城發(fā)營銷總監(jiān)、品牌營銷部總經(jīng)理高廣漢介紹：“目前，首創(chuàng)和園在北京、上海、天津、青島4個主要城市共開發(fā)了22個租賃項目，近兩年內(nèi)將集中投放市場?！?/p>

據(jù)了解，首創(chuàng)城發(fā)目前在北京的10個租賃項目中，總建筑面積超130萬平方米，預(yù)計可為3萬人提供租賃房源。其中有8個為保租房項目，且8個項目均為利用集體經(jīng)營建設(shè)用地作為租賃項目。集中式租賃社區(qū)產(chǎn)品也加快了拓展速度，截至目前，首創(chuàng)和園在京房源已有13700套。

隨著不少國央企參與建設(shè)運營的租賃大社區(qū)項目集中入市，大大增加了市場上集中式租賃住房的供給量。據(jù)市場機構(gòu)ICCRA今年7月的統(tǒng)計，北京自2022年以來認定的保租房項目共計56個，房間規(guī)模超過1000間的項目25個，占比約45%；這25個項目可提供房間約6.87萬間，占總供給的87%。而上海公布入市保租房項目共計21個，房間規(guī)模超過1000間的項目11個，占比約52%；這11個項目可提供房間約1.78萬間，占總供給的64%。

值得注意的是，近兩年，隨著城市發(fā)展逐漸由增量向存量轉(zhuǎn)變，城市核心區(qū)域、重點功能區(qū)以及軌道站點周邊的閑置非居住屬性建筑，正在成為不少城市改建租賃住房、促進城市租住平衡的重要標(biāo)的。

據(jù)了解，今年以來，多數(shù)省市租賃用地供給減少，不少城市轉(zhuǎn)而鼓勵地方國央企通過存量收并購來增加保租房供應(yīng)，比如年初時中國人民銀行設(shè)立租賃住房貸款支持計劃，在全國范圍內(nèi)選擇了福州、天津、重慶、成都、長春、青島、濟南、鄭州8個城市開展試點，引導(dǎo)試點金融機構(gòu)向試點城市專業(yè)化住房租賃經(jīng)營主體發(fā)放長期限租賃住房購房貸款，用于收購存量住房轉(zhuǎn)化為保租房和長租房供給，而多數(shù)城市對于此類收并購的要求中就明確提出必須為整棟房源，方便后續(xù)做租賃社區(qū)后的管理工作。

中國指數(shù)研究院研究總監(jiān)徐躍進指出，目前流動人口住房租賃需求在持續(xù)增長，租房家庭的占比未來還有提升空間，年輕人租房意愿及觀念在發(fā)生改變，這些都意味著住房租賃市場規(guī)模還將繼續(xù)擴大。目前各企業(yè)也在向長租領(lǐng)域進行試水，整個長租賽道可以說是乘風(fēng)破浪正當(dāng)時，市場發(fā)展空間廣闊。