北京買房：理清思路，購房建議852

北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

(資料圖片僅供參考)

Q:

朋友家開公司，4年前，在偶然的一個飯局上，現(xiàn)場參加飯局的一個朋友 ，說自己生意周轉(zhuǎn)急需用錢，想把在天通苑西三區(qū)的一套房出手，197平米的西南向大三房，塔樓，二樓。朋友老公喝酒時，出于義氣幫忙和撿漏心理，用公司名義買了這套房，房子465萬元，契稅加中介費（流程找了個中介給走的）16萬，總共花了481萬。（公司入賬的網(wǎng)簽價是209萬），然后就簽給了自如（1萬元/月在出租）。

現(xiàn)在有4年了，這個房子可以上市交易了。目前中介告訴我朋友家說，這個房子590-620萬可以成交，我朋友在考慮要不要賣掉。最近朋友家里孩子領了結(jié)婚證，（家里已經(jīng)準備好了其它的位置好的婚房），對于孩子現(xiàn)在可以用的購房資格和公積金，朋友問，要不要賣了大房，再找個400萬以內(nèi)可以撿漏的房子來投資（讓中介幫著留意等那種急用錢的賣家）？感覺挺好出租，還想買在天通苑，朋友家在新北苑住，習慣買在北邊。

朋友和我討論了半天，也沒有想清楚，朋友的意思是大房子賣了還能算賺到一些，但是接下來也不想再投過多的錢到房子了，就想能不能再拿個400萬以內(nèi)，再找個撿漏房。當時用481萬（全包）買了西三區(qū)197平的房子，賣了，再用400以內(nèi)買個90平左右的二房？

最近有中介給他推薦有些急賣的北一區(qū)的二房，410萬左右（東向），東一區(qū)90平左右東向368萬這樣的房源（據(jù)說是業(yè)主要出國）......

這個賬我也聽糊涂了。您能幫著分析一下？以及，對于房產(chǎn)稅的出臺，您怎么看？近三年會出來么？

A：

1、撿漏兒這種事兒都是可遇不可求，都是機緣巧合。而且當時也不太算撿漏兒，正是樓市低點，天通苑的大戶型不好賣，著急用錢的也就降價了。北京到現(xiàn)在漲回2017年高點甚至超過的有的是，也就是升值在20%以上的很多，30%以上的都不少，天通苑不算特殊的。

2、再想特意的撿漏兒不是太容易了，真要是特殊房源都不用掛牌，中介內(nèi)部就找人收了，未必能讓不熟悉的人撿漏兒，畢竟北京的有錢人投資客太多了。尤其是90平以下的中小戶型，就算低于市場價也不會太多，這戶型在天通苑不至于流通性弱。

所以常規(guī)建議是別期望值太高，也別太聽故事，我賣房的時候也老拿出國說事兒，其實是為了轉(zhuǎn)移買家的注意力。畢竟人們買東西買的不是便宜，而是占便宜，所以得給買家一個占到便宜的借口。

我估計這套房大概率有硬傷，而且肯定略超90平。這其實就跟搞收藏似的，一事一議，但每個賣古玩的都一套故事，別太當真，放平心態(tài)，還是考察好房源的具體情況吧。

3、房產(chǎn)稅真不敢預測，早晚都會推出，但我認為北京不會太早，一般這種大事兒都是先在其他城市試點兒。之前的兩次試點就是上海和重慶，以后也大概率先在深圳廣州杭州等地試驗，五年八年的有了經(jīng)驗才有可能輪到北京。

僅供參考。

二

Q:

我是北京東城的，生于 1989 年 10 月，承蒙祖上陰德，在北二環(huán)內(nèi)俄羅斯使館那塊，有個大雜院，后來 2000 年政府拆遷，我們那個院子只有我們家選擇了回遷，即現(xiàn)在的“北新倉社區(qū)”。面積不大 50 多米吧，目前一直在出租中。我們一家三口的戶口也都掛在那套房子里。

由于家里父母工作性質(zhì)的原因，很早就知道要取消福利購房，所以在 1998 年我們就在天通苑開始了排號購房，后來在天通西苑買了一套東西向的沒有電梯的房子（板樓），80 多平米。當時用的是自己的積蓄買的，至于老宅子的拆遷款，也基本都交了回遷房的房款了，我們甚至還自己添加了一點。

家里母親這邊由于特定時期的歷史原因，沒有分到母親祖輩這邊任何財富。后來的 2012 年由于家里母親腿部有疾病，沒辦法爬樓，靠東拼西湊置換了天通苑北一區(qū)的有電梯的塔樓，前前后后花了差不多 30 萬吧，借的都是親戚的（已經(jīng)還完了），沒有借銀行。就這樣一直平穩(wěn)的過了幾年吧。

直到 2017 年，家里老人想在海邊買海景房，讓我挑一挑。他們的訴求就是，離北京近，環(huán)境好，空氣好，濕潤，房價便宜，生活配套得充足。結(jié)果不知怎么滴，被北京電視臺一句廣告語洗腦了“北京電視臺黃金海岸培訓中心”，直接在北京電視臺黃金海岸培訓中心所在縣秦皇島市昌黎縣買了房子（房子本身戶型極佳，教科書式南北通透戶型，一梯兩戶），當時也沒過多的考慮，說海景房算不上，說環(huán)京更算不上，反正就是便宜，到是也離海邊不遠，買的時候 3600。當然現(xiàn)在是漲了一些的。后來才發(fā)現(xiàn)，我們買的那個小區(qū)是當?shù)氐膭傂璺浚變簣@，小學，中學，一應俱全，生活配套更是縣城頂配。所以流通性還可以，不會出現(xiàn)海景房那種沒人接盤的尷尬。但是目前那套房產(chǎn)處于空置中。如果出租一年租個1萬大幾。

目前我年紀也到了適婚年齡，30多了，工作一般（收入大幾千徘徊）。自己租住在北六環(huán)小山的一個小區(qū)里，房租 2000 多吧，城里的房子也在出租中，所以我租的小區(qū)租金我不是很擔心。家里老家兒目前住在天通苑北一區(qū)。昌黎縣的房子目前空置中（有貸款目前還款中）。

最近剛談了一個女朋友（家是昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)下邊的一個村子的），女朋友家是兩個孩子，有個妹妹已成家，孩子已生，嫁的很好，自己家目前正在蓋房（未來幾年應該沒有什么拆遷改造計劃），前前后后也花了不少錢。但是她自己能力有限，收入更加有限（收入小幾千徘徊）。她的原生家庭能力也較為有限，基本無法提供額外的幫助。我父母也均已退休，身體狀況只能說一般，畢竟前幾十年用力過猛了，退休金符合北京大趨勢。

我有這么幾個問題想問問章哥。關于外地房產(chǎn)的：

1 女朋友想讓我賣了外地的房子買她家周邊的小產(chǎn)權(quán)。我不太同意。

2 家里老人想賣了外地的房子，在北京當首付上車，但是那樣壓力較大，而且也買不了什么太好位置的房子?；径际橇h(huán)外相對偏僻的地方。

3 我想留著外地的房子，等慢慢升值，吃租金（畢竟是當?shù)氐膭傂璺浚?。算是給城里房子的租金補充，相當于城里是一居室，但是租金是兩居室的租金。這樣辦是壓力最小的。

4 老家還想把外地房子賣了，把現(xiàn)在住的房子也賣了，換個南北通透的，居住舒適度高一點的房子，但是我們問過，這樣換也只能換兩居室。

如果維持 3 現(xiàn)狀，我和女朋友結(jié)婚后，在可預見的日子里只能暫時租房生活，但是租金不用著急。（正所謂以租養(yǎng)租）章哥有什么別的建議或者獨到的見解！

A：

1、盡量不買小產(chǎn)權(quán)唄，畢竟不是合法產(chǎn)權(quán)。就算沒有被強拆的風險，在保值上也未必劃算。政府要是想打擊小產(chǎn)權(quán)，真能做到禁止交易的，那這房可就只有自住功能了。另外小產(chǎn)權(quán)房是不能貸款的，房價越高對這種房越不利。商品房雖然價格高，但首付和小產(chǎn)權(quán)的全款是差不多的，那動輒百萬以上的支出，干嘛不買個沒風險的大產(chǎn)權(quán)??？所以近十多年來兩種產(chǎn)權(quán)房子價格差在拉大，主要因素就是小產(chǎn)權(quán)沒有金融屬性。

2、房子是用來住的，有需求就買唄。這我沒看懂預算，看樣子是不太高，不太好買到投資為主的，自住為主吧。壓力這怎么說呢，按這些年的趨勢是買的越晚壓力越大，很難逆轉(zhuǎn)。

3、外地的房子我不懂，昌黎都好幾年沒去了。租金應該比北京合適，中小城市全比京滬深的回報率高。但也考慮好，租金率高是用升值慢換來的，這就跟股市的市盈率一樣，漲的越好的股票市盈率也越高。

4、都換了提升居住體驗，我覺的應該，房子就是用來住的，得到了享受才合適呢。天通苑中小戶型的保值相對好，真要是大戶型在投資上還不合適了呢。老人真要有這想法就換唄，還是這話，房子是用來住的，越宜居的保值越好，至少流動性強。

5、我沒什么獨到見解，都是常規(guī)選項。能買受法律保護的商品房就盡量，犯不上冒小產(chǎn)權(quán)的風險。如果不方便貸款那就置換宜居的，總比外地的房子閑置要強，房子是用來住的。

僅供參考。

三

Q:

計劃購入婚房，短期內(nèi)沒有學區(qū)需求，工作地點在西城，預算1000-1300。主要考慮有小孩后自住舒服、通勤便利，保值性較好。目前重點關注海淀的房子，在考慮的有酈城、永定華庭、世紀城等次新小區(qū)兩居，以及四環(huán)內(nèi)恩濟里、農(nóng)林科宿舍等管理還可以的老公房社區(qū)，如果買老公房能挑到三居了，以后有老人小孩住起來可能方便些，但是擔心流通性弱。

最近也在想，如果五年后要考慮學區(qū)問題，是否現(xiàn)在也應該入手學區(qū)房了？再置換成本也較高。想咨詢：1.上述提到的次新兩居和老公房三居四居相比，升值保值性會有很大差異嗎？2.無電梯老公房的頂層在比中樓層便宜多少的情況下才值得買？3.此外您還有沒有推薦考慮的小區(qū)？

A：

1、海淀的這幾個都算學區(qū)房啊，學區(qū)和溢價率什么都中等。老房就是流動性弱，在行情期間傳導的排序也靠后。但相對也有優(yōu)勢，就是保值穩(wěn)定，占不著便宜也不吃虧，另外租金也相對高，意味著居住的性價比高。

2、從長期說未必有很大差異，一般都是在行情初期的差距大，房齡新品質(zhì)好的先漲。但到后期的時候就不大了，只要老房沒硬傷就不會被甩下。所以老房一般都建議長期持有，出手的時候盡量在橫盤期，這樣才不吃虧。

3、頂層和中層，這沒標準，一般是10%左右，不超15%。頂復的話能到20%左右。頂層的保值未必吃虧，價格差率早就鎖定了。但都不太好賣，出手的時候掛牌期更長，是中間層的兩三倍以上。真要買的話就等加裝電梯吧，等到了就是利好，早晚的事兒。

4、我沒什么推薦的，問當?shù)刂薪榘桑挥兴麄冇蟹吭?。這預算最好買房齡新的，在老房中有些偏高了，自住合適，流動性普通。

僅供參考。

四

Q:

現(xiàn)賣一買一置換700左右，能持7年以上，TZ屬性為主，或7年后有可能自住一段2-3年，亦或賣掉。目前主要考慮2005年以后商品房。之前參考預算分別看了國美第一城；首開常青藤；萬年花城、萬潤風景；宜豐莊園、大通百旺府。我個人傾向于常青藤，但更希望勞您駕，幫我從TZ角度分析下。

A：

1、投資角度，那常規(guī)首選就是常青藤或萬年花城啊，各方面應該差不多，有可能常青藤的租金更高點兒。但我也不知道，一般是朝陽區(qū)更高點兒，問問當?shù)刂薪榘伞?/p>

2、國美這種小區(qū)更偏重自住，板塊挺好才撐住價格，沒落后，投資次選。萬潤風景那就賭個麗澤概念唄，溢價已經(jīng)不低了，一般不建議這會兒去接盤。頤豐家園和百旺府算了吧，這種時期撿不到漏兒了，表面價格低不代表溢價率低，頤豐又規(guī)模不大，圖什么呢？學區(qū)房短期還行，在高峰期過去之前炒一般，高峰期之后說不好，看自己的判斷了。

3、簡單就這情況吧，其實都沒什么可分析的，都是明擺著的現(xiàn)狀，都挺典型的。

僅供參考。

五

Q:

我是商人，來北京六年了有了買房資格，也掙到些錢了想買個房子享受一下。主要就是居住的舒適性，請推薦500w左右的，以郊區(qū)為主，因為我有車，不用在意地鐵。目前看了門頭溝的麗景長安，優(yōu)勢是離天安門近，91平兩居很好的戶型。還有房山竇店的琨庭大戶型洋房，143平五居室，優(yōu)勢是價格便宜環(huán)境也好。

A：

1、居住的舒適性，那就看自己的喜好了，這沒標準，我不好推薦，還是找中介吧。

2、其他的我好像沒什么可說的吧？交通看自己的感受，91和143的差太多了，更看自己的喜好了。不過提醒一句，既然是商人，一般也考慮投資回報什么的吧，至少是盡量保本兒。

這倆房源當然未必在投資上不好，但都不占優(yōu)。這平米數(shù)就有點兒別扭，都卡在契稅的標準上，但又都超的不多，所以有點兒別扭，出手時掛牌期長，價格到時候也得給人家讓點兒，和現(xiàn)在接盤一樣。

另外這倆都是挺好的自住房，不算投資房，也沒什么說的，自住為主吧。

3、我真沒什么建議，面積差距太大，看自己的喜好吧。幫不上忙。

僅供參考。

六

Q:

請教一下，軍產(chǎn)房和普通住宅相比怎么樣？比如豐管路甲52號院，我看好像小區(qū)就5棟樓，部隊干休所，現(xiàn)在有兩套房掛牌出售。我之前買的莊維花園一期，但我想換一個房齡新一點、不是塔樓、保值更好一點的房。又想在莊維花園周邊，因為這邊交通還挺方便的，看到了豐管路甲52號院，2013年的房，高板，感覺還挺合適。

這關注了沒多久，一套房已經(jīng)漲了20萬了我想問您，部隊干休所的二手房好流通嗎？保值怎么樣？謝謝。還有個問題，部隊干休所的房子，能對應學校學籍嗎？家里還有個2年級的小朋友要上學，會不會小升初因為房子出現(xiàn)問題？

A：

1、軍產(chǎn)房一般都等同于央產(chǎn)房，在公房中屬于比較好的。這本身就是普通住宅，不特殊。或者說就跟退休金似的，部委的算比較高的，至少超過企業(yè)和自己繳費的，而且退休了也有某些福利，不可能沒人管。

2、小區(qū)不是2013年的，也十多年了。挺好的，沒什么不好流通的，沒必要糾結(jié)于初始性質(zhì)，北京公房總量接近200萬套呢，占了總量的四分之一，其中央產(chǎn)房50多萬套，都正常交易。

3、保值到現(xiàn)在為止算中等，以后看物業(yè)的維護唄。房子是用來住的，維護的越好越宜居，保值也就更穩(wěn)定。

4、當然對應學籍了，買房又不是政保，沒什么特殊的，正常對口入學。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！