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3月23日，42家房企及聯(lián)合體圍搶的昌平朱辛莊0028地塊經(jīng)過搖號，最終被上海大華摘得，成交價(jià)“觸頂”達(dá)到12.995億元。在中指研究院高級分析師張曉飛看來，這是北京史上最“熱”地塊誕生，42家房企參與搖號大戰(zhàn)，中簽率僅2.38%。那么，朱辛莊0028地塊有何優(yōu)勢，為什么能吸引這么多房企參與爭奪？

(相關(guān)資料圖)

3月23日，昌平朱辛莊0028地塊經(jīng)過搖號最終被上海大華摘得。資料圖片

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最熱地塊吸引42家房企

及聯(lián)合體搖號

3月23日下午，北京2023年首次土地出讓截止掛牌競價(jià)。搖號現(xiàn)場座無虛席，昌平朱辛莊0028地塊吸引了共計(jì)42家房企及聯(lián)合體報(bào)名參與拿地。除了北京市場正在開發(fā)項(xiàng)目的諸多房企之外，還有一些“生面孔”出現(xiàn)，最終上海大華成為“幸運(yùn)者”搖中地塊。

對此，中指研究院高級分析師張曉飛認(rèn)為，朱辛莊0028地塊是北京史上最熱地塊，42家房企參與搖號大戰(zhàn)，中簽率僅2.38%。

據(jù)悉，這42家房企及聯(lián)合體包括中建壹品、首開、中建信和、海南恩祥、未來科學(xué)城+中建智地、城建興華、碧桂園（鳳鳴置業(yè)）、江蘇海鴻、大悅城、中建玖合、明芳地產(chǎn)、河北萬騰、城建開發(fā)、天恒、上海大華、邯鄲合金房地產(chǎn)、建發(fā)、綠城、河北萬浩、龍湖、中鐵建、城鄉(xiāng)開發(fā)、廈門國貿(mào)、建工、中海、華潤、中能建、住總、電建、湖北天創(chuàng)、北科建、中建東孚、越秀、路勁、保利、金茂、金地、中鐵、華僑城、成都華建、華發(fā)、鴻豐置業(yè)。

由于參與人數(shù)多，贏家變得難以預(yù)料，可以說能否最終拿地全憑運(yùn)氣。此次參與的房企，除中建智地與一級開發(fā)未來科學(xué)城聯(lián)合參與外，其余均為獨(dú)立報(bào)名。最終該地塊在搖號階段被上海大華地產(chǎn)企業(yè)競得，其也成為本次土拍最受關(guān)注企業(yè)。

據(jù)公開資料顯示，大華集團(tuán)成立于1988年，總部位于上海，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主，集房地產(chǎn)投資、開發(fā)、建設(shè)、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)為一體，兼及投資管理和商業(yè)運(yùn)營等多元化經(jīng)營的企業(yè)集團(tuán)。其前身是上海市寶山區(qū)住宅開發(fā)總公司大場分公司，1998正式轉(zhuǎn)制為大華（集團(tuán)）有限公司。大華集團(tuán)多年來專注城市更新、超大規(guī)模社區(qū)建設(shè)運(yùn)營等，是國家一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

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小規(guī)模、低總價(jià)，

降低房企參與門檻

在張曉飛看來，朱辛莊地塊熱度與此前豐臺區(qū)小紅門地塊有異曲同工之處，規(guī)模小、利潤高、資金少、流速快、難度低，因此能吸引各種企業(yè)競相參與。

北京鏈家研究院資深分析師岳微分析，此前就出現(xiàn)多個(gè)南方房企進(jìn)京布局的現(xiàn)象，此次朱辛莊地塊也吸引了9家外來開發(fā)企業(yè)，超六成是南方房企。在這9家企業(yè)中，大華集團(tuán)總部位于上海，是國內(nèi)較早一批擁有房地產(chǎn)開發(fā)國家一級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；海南恩祥隸屬北京恩祥集團(tuán)，在京參與過昌平人壽保險(xiǎn)公司綜合樓、北京恩祥綜合樓、昌平移動(dòng)通訊機(jī)房樓等工程，在昌平區(qū)有豐富的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)；湖北天創(chuàng)為武漢市漢陽城建集團(tuán)有限公司全資子公司，隸屬武漢市漢陽區(qū)政府國有資產(chǎn)監(jiān)督管理局；明芳地產(chǎn)、合金地產(chǎn)、萬浩地產(chǎn)三家民營企業(yè)則均來自河北邯鄲。

在岳微看來，多家外來開發(fā)企業(yè)均在房地產(chǎn)領(lǐng)域深耕多年、有所建樹，外來實(shí)力房企在京拿地意愿的提升，是北京房地產(chǎn)市場具有較強(qiáng)穩(wěn)定性的有力證明。

另有業(yè)內(nèi)人士稱，朱辛莊0028地塊總占地14653平方米，規(guī)劃建面36632平方米，觸頂價(jià)格也僅12.995億元，規(guī)模較小，投入較少，綜合來看，低總價(jià)、未競現(xiàn)房、區(qū)域平均去化周期較短使得其開發(fā)門檻較低，為很多想要躋身北京市場的企業(yè)提供了一個(gè)機(jī)會(huì)。

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今年朱辛莊

已有2宗地塊搖號成交

早在2月17日，北京土地市場發(fā)布2宗商品住宅用地出讓公告，分別為昌平朱辛莊0028地塊及昌平新城東區(qū)地塊。這也是北京發(fā)布的2023年度首次商品住宅用地出讓公告。

由于昌平新城東區(qū)地塊僅1家報(bào)名，最終由北京首都開發(fā)股份有限公司以27億元底價(jià)競得，樓面價(jià)約2.49萬元/平方米。

相比之下，昌平朱辛莊0028地塊由于眾多房企的競爭，3月22日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)網(wǎng)站顯示，地塊報(bào)價(jià)已達(dá)30手，觸發(fā)價(jià)格上限。該地塊起始價(jià)11.3億元，地價(jià)上限12.995億元，競價(jià)階梯600萬，最多可以報(bào)價(jià)到30手。然而，這塊地還未到掛牌競價(jià)截止時(shí)間，就達(dá)上限價(jià)格。這種情況在北京土地市場并不多見。最終通過搖號確定歸屬。

事實(shí)上，在今年2月8日舉行的北京2022年第五批集中供地中，也有一宗位于朱辛莊地區(qū)的信息園二期地塊，最終也是通過搖號確定買主。當(dāng)時(shí)共有14家開發(fā)商或聯(lián)合體參與競爭，從競地價(jià)到競“現(xiàn)房銷售面積”再轉(zhuǎn)為搖號，最終越秀拿下該地塊，代價(jià)為是33.12億元+4.5萬平方米現(xiàn)房銷售面積，成交樓面地價(jià)約3.7萬元/平方米，溢價(jià)率15%。此次，越秀也參與了朱辛莊0028地塊的競爭。

據(jù)悉，因?yàn)榇饲皩χ煨燎f0028地塊有意的開發(fā)商很多，因此朱辛莊0028地塊并沒有經(jīng)過預(yù)申請就直接入市。該地塊的區(qū)位比之前越秀拿到的信息園二期地塊還要好，距離地鐵較近，附近有萬達(dá)廣場等商業(yè)。

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業(yè)內(nèi)：快速去化

預(yù)期增強(qiáng)房企拿地信心

朱辛莊0028地塊為何吸引這么多房企圍獵，也成為該場土拍中令人關(guān)注的焦點(diǎn)。

張曉飛認(rèn)為，首先，該地塊在房地價(jià)差上有一些比較明顯的優(yōu)勢，地塊后期的銷售指導(dǎo)價(jià)格是62000元/平方米，上下浮動(dòng)5%，而成交最高樓面價(jià)為35475元/平方米左右，每平方米有26000元-28000元的房地價(jià)差，雖然房地價(jià)差不及之前，但也不少，利潤空間充足。

另據(jù)岳微分析，朱辛莊0028地塊位于昌平區(qū)北五至六環(huán)，地塊自身?xiàng)l件優(yōu)越，僅3萬平方米規(guī)劃建筑面積全部用于純商品住宅建設(shè)，體量小、居住屬性純粹。地塊所在板塊居住界面完整、生活配套成熟，比如地鐵8號線、昌平線雙軌交會(huì)，交通優(yōu)勢明顯。而且朱辛莊0028地塊緊鄰小米智能制造產(chǎn)業(yè)園、國際信息產(chǎn)業(yè)園，其中，小米產(chǎn)業(yè)園作為小米核心制造的所在地，將在年末投入使用，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢凸顯。

而且，該地塊競拍規(guī)則相對簡化，僅設(shè)置競地價(jià)及現(xiàn)場搖號兩個(gè)環(huán)節(jié)，無配建及競現(xiàn)房要求，對開發(fā)企業(yè)資金占用量較小。這也是吸引房企的原因之一。

另外，岳微表示，雖然昌平區(qū)目前在售新房項(xiàng)目較多，但朱辛莊板塊近兩年無新房供應(yīng)，僅有年初出讓地塊并迅速亮相的越秀星樾即將入市。地塊周邊競品項(xiàng)目少，居住需求旺盛，不僅昌平區(qū)本區(qū)內(nèi)改善需求強(qiáng)烈，而且朱辛莊板塊臨近海淀北部，海淀區(qū)近兩年可供應(yīng)及潛在供應(yīng)的新房體量較小，朱辛莊板塊成為海淀外溢居住需求承接地。

目前，朱辛莊地塊預(yù)售指導(dǎo)價(jià)格在6.2萬元/平方米，與生命科學(xué)園板塊在售的4個(gè)新房項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)格一致。目前來看，生命科學(xué)園板塊新盤都呈現(xiàn)較好的去化表現(xiàn)。此外，朱辛莊地塊周邊品質(zhì)二手房領(lǐng)秀慧谷掛牌價(jià)格已接近7萬元/平方米，價(jià)格優(yōu)勢帶來的快速去化預(yù)期，都有助于提升開發(fā)企業(yè)的拿地信心。

張曉飛也表示，之前朱辛莊周邊一些新地塊開發(fā)的項(xiàng)目，在預(yù)售階段去化都不錯(cuò)，開發(fā)難度和銷售難度都比較低。

岳微還提到，朱辛莊板塊受“回天計(jì)劃”影響，有較為明確的規(guī)劃發(fā)展，朱辛莊交通樞紐、北京101學(xué)校落地等也都有助于提升購房者在板塊內(nèi)置業(yè)的信心，這也是該地塊吸引眾多房企參與競拍的原因。

新京報(bào)記者 | 袁秀麗

編 輯 | 楊娟娟

排 版 | 寇德娜