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1、北京終于放松了限購(gòu)。

2、杭州二套4成、取消認(rèn)房認(rèn)貸。比較大的利好。

3、杭州意義大于北京，3-5萬(wàn)的臺(tái)湖馬駒橋并不優(yōu)質(zhì)。

(資料圖片)

4、其力度相當(dāng)于：法拉利給了50塊錢(qián)優(yōu)惠券。

5、側(cè)面反映了：如果再不放開(kāi)，樓市不行。

1

7年后，北京終于放松了限購(gòu)。

時(shí)隔7年后，北京市通州區(qū)的樓市“雙限購(gòu)”政策終于放開(kāi)了口子。

2022年11月8日，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)亦莊新城臺(tái)馬地區(qū)商品住房管理的通知》。

經(jīng)市政府批準(zhǔn)，自本通知發(fā)布之日起，劃歸北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管理的通州區(qū)臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)(約78平方公里)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)執(zhí)行北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定。

什么意思？

通州區(qū)臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)不再執(zhí)行通州“雙限購(gòu)”政策。

以前的雙限政策太嚴(yán)厲了，一是必須5年社保或個(gè)稅，二是必須擁有通州戶籍。

2015年8月14日，北京市住建委、通州區(qū)政府發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)通州區(qū)商品住房銷(xiāo)售管理的通知》，京籍或在北京已經(jīng)繳納5年社?；蜻B續(xù)5年納稅的非京籍，還要滿足通州要求的限購(gòu)政策。

2

效果怎么樣？

我上網(wǎng)搜了一下，中介一片歡騰。

連夜看房，

24小時(shí)中介開(kāi)門(mén)，

極大的利好，

金悅郡二期一晚上就賣(mài)了79套，

……

甚至連本地專(zhuān)家都表示，對(duì)于該區(qū)域的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)：

重大利好。

“一批此前不滿足通州限購(gòu)條件的購(gòu)房者們，重新?lián)碛辛速?gòu)房資格，對(duì)提升該區(qū)域的市場(chǎng)活躍度有著積極意義，對(duì)于整個(gè)亦莊區(qū)域的樓市競(jìng)爭(zhēng)格局也會(huì)產(chǎn)生一定的影響。同時(shí)，間接促進(jìn)人才引進(jìn)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，利好亦莊經(jīng)開(kāi)區(qū)。”

他們真的是睜眼說(shuō)瞎話??！

我們看一下臺(tái)湖、馬駒橋的成交數(shù)據(jù)，就知道為什么說(shuō)效果很一般。2022年1-10月，臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)商品住宅成交1139套，成交均價(jià)46097，也就是說(shuō)，今年最多也就成交1300套左右。在過(guò)去的5年中，板塊內(nèi)出現(xiàn)了桂語(yǔ)聽(tīng)瀾、明月聽(tīng)蘭、亦莊橡樹(shù)灣、金悅郡、臺(tái)湖金茂悅等幾個(gè)樓盤(pán)，去化都很一般。

千萬(wàn)不要聽(tīng)信專(zhuān)家的話！

千萬(wàn)不要聽(tīng)信中介的話！

千萬(wàn)不要聽(tīng)信政策的話！

不管是短期還是長(zhǎng)期，我都看空這個(gè)板塊。

因?yàn)橄啾扔谂_(tái)湖、馬駒橋，我更建議大家關(guān)注亦莊、通州商務(wù)區(qū)、通州老城區(qū)，這些價(jià)值更大、保值更硬；

如果相比北京主城，我更推薦北京主城，學(xué)區(qū)、配圖、商業(yè)、地鐵更好。

3

于是，我們解決了第一個(gè)問(wèn)題：

北京是放松限購(gòu)，卻是赤裸裸的雞肋。

食之無(wú)味，棄之也不可惜。

但是我想強(qiáng)調(diào)的卻是，在這個(gè)政策的背后，充斥著幾個(gè)悖論：

1、既然要放松限購(gòu)，為什么是臺(tái)湖、馬駒橋雞肋板塊？

2、北京很慘嗎？相比于大量的二三四五線，已經(jīng)非常不錯(cuò)。

那，為什么？

一是信心。

二是信號(hào)。

三是支持自住。

一線市場(chǎng)開(kāi)始疲憊，北京、上海還能抗住，深圳完全扛不住了；

二線市場(chǎng)開(kāi)始垮掉，成都西安合肥杭州廣州等倒掛新房還能搶?zhuān)谴罅康姆侵鞒切路扛举u(mài)不動(dòng)，二手房更是踩踏式降價(jià)。

三四五線更慘，新房、二手房全都賣(mài)不動(dòng)。

開(kāi)發(fā)商，瀕臨破產(chǎn)。

地方政府，土地財(cái)政一潰千里。

購(gòu)房者，動(dòng)輒幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)的大降價(jià)。

信心，被一點(diǎn)一點(diǎn)蠶食。

4

北京、上海、深圳，一線下滑。

哪怕去掉炒房客，他們是整個(gè)中國(guó)樓市的信仰。一旦失守，將是萬(wàn)劫不復(fù)的境地。

1、北京。

大量的新房賣(mài)不動(dòng)。

不要看中建玖合府、中信府、幸福里、匯德里賣(mài)得非常不錯(cuò)，除了這些，實(shí)際上大部分的樓盤(pán)賣(mài)得非常一般，市場(chǎng)去化很差，尤其是房山、順義、昌平、通州，極其難賣(mài)。

二手房更是不好賣(mài)。

10月：6881套。

9月：14329套。

8月：13920套。

7月：12338套。

6月：11009套。

5月：8599套。

再看掛牌量：

屢創(chuàng)新高！

踩踏式降價(jià)，拋售式降價(jià)，掛牌量攀升，將是大概率事件。

2、上海。

現(xiàn)在上海是很不錯(cuò)，但是保不齊未來(lái)啊。

三張圖：成交量、掛牌量、成交總價(jià)圖。

很明顯，都不樂(lè)觀。

最明顯的是成交量細(xì)分結(jié)構(gòu)的變化，之前6-9月的成交量集中在17000-26000套，現(xiàn)在則集中在18000-20000套，還有一個(gè)明顯的變化是剛需逐漸觀望、富人出手變化不大，以前200-600萬(wàn)套成交量集中在15000-20000套之間，現(xiàn)在則集中在15000-18000套之間，減少了將近1/6，也很明顯。

上海太貴了！

2020年8月到現(xiàn)在漲幅太猛了！

3、深圳。

不必說(shuō)了，看成交量。

深圳根本不是腰斬，成交量從腳脖子砍，成交價(jià)直奔7折。

從這你就能看出來(lái)深圳到底有多慘了！

深圳，永不見(jiàn)底。

5

我想討論的觀點(diǎn)只有一個(gè)：

一線城市困守。

二線城市慘一點(diǎn)。

三四線城市非常慘。

信心被消磨完了。

如果再不救市，那真的是系統(tǒng)性的危機(jī)了。

1、覆巢之下，資產(chǎn)腰斬。

一定會(huì)影響大部分普通人的資產(chǎn)，我相信一定會(huì)有大量的朋友，你的資產(chǎn)幾乎全部都在房子上，那么這個(gè)時(shí)候，如果市場(chǎng)非常非常差，尤其是二手房的流動(dòng)性非常差的時(shí)候，你的房子跌到200萬(wàn)，180萬(wàn)，160萬(wàn)的時(shí)候，你心疼不心疼？

如果一年跌了20萬(wàn)，你的工資能不能掙20萬(wàn)？

如果一年跌了40萬(wàn)，你的工資能不能掙40萬(wàn)？

這個(gè)問(wèn)題，必須思考一下。

2.、沒(méi)有樓市拖底，必然拖累經(jīng)濟(jì)。

如果樓市不行了，經(jīng)濟(jì)能保住嗎？

能不能保住5？能不能保住3？

很多朋友都在說(shuō)過(guò)去的20年拖累了經(jīng)濟(jì)，有一定道理，但是更多的因素是現(xiàn)在房地產(chǎn)在為經(jīng)濟(jì)托底，房地產(chǎn)還能容納大量的基建，房地產(chǎn)還能帶動(dòng)很多人的就業(yè)，這個(gè)時(shí)候突然不行了，經(jīng)濟(jì)怎么樣？

沒(méi)有足夠大的蛋糕，我們都是死路一條。

沒(méi)有足夠大的蛋糕，資產(chǎn)都是死路一條。

6

這個(gè)時(shí)候，我們必須呼吁：

1、救市不是為了樓市，首先是救我們，救普通人。一榮俱榮，一損俱損，樓市沒(méi)了，資產(chǎn)就沒(méi)了，經(jīng)濟(jì)也沒(méi)了，收入也沒(méi)了。

2、普通人太慘了，他們失去了保衛(wèi)資產(chǎn)的勇氣。你知道有多少普通人還不起月供了嗎？你知道有多少人買(mǎi)不起房子了嗎？你知道有多少人被迫離開(kāi)大城市？

3、政策底盡快到來(lái)，加快流動(dòng)性。北上深放松一點(diǎn)戶籍/社保/個(gè)稅限制，二手房指導(dǎo)價(jià)可以放松了，限售可以逐步放松了，帶押過(guò)戶等。

4、開(kāi)發(fā)商該死，可是必須交完房再懲罰。千萬(wàn)不敢出現(xiàn)杠桿的反噬，因?yàn)樯倭康淖儸F(xiàn)都可能帶來(lái)踩踏和恐慌拋售。

5、資產(chǎn)，本質(zhì)上也是居民儲(chǔ)蓄，但是現(xiàn)在流動(dòng)性變差，或者幾乎沒(méi)有流動(dòng)性，居民儲(chǔ)蓄持續(xù)消耗后，會(huì)讓一些非投資者償債能力也出現(xiàn)問(wèn)題。

6、一榮俱榮，一損俱損。樓市慘，經(jīng)濟(jì)慘，最后都是由底層來(lái)承擔(dān)，誰(shuí)是底層？你我還是誰(shuí)？想必大家心中都有一個(gè)答案。

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