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北京四批次集中供地還未正式競拍，五批次就帶著兩宗“王炸”選手率先亮相。

近日，有消息稱，今年年底北京將進(jìn)行第五批次集中供地，其中包含位于昌平區(qū)朱辛莊的兩宗地塊，分別是信息園二期地塊和朱辛莊二期0028地塊。占據(jù)區(qū)位和交通優(yōu)勢的這兩宗地塊，自然是吸引了不少購房人與開發(fā)商的關(guān)注。

(資料圖)

據(jù)悉，直到“文源府”案名公布，昌平南今年累計已有11個新盤項目同臺競爭，再加上年末待上新的兩宗朱辛莊地塊，該區(qū)域可以算得上有13個項目供購房者挑選，昌平南樓市“年度卷王”的稱號可謂名副其實。

兩宗上新地塊直線距離700米

朱辛莊地塊早就被購房人盯上了，此前限競房龍湖云璟快速售罄便有所征兆，況且這兩宗擬供應(yīng)的地塊位置更加優(yōu)越。

距離昌平線朱辛莊站西側(cè)約900米的地方，便是朱辛莊二期0028土地項目。據(jù)悉，朱辛莊二期0028地塊的用地面積達(dá)1.47公頃，建筑規(guī)模3.67萬平方米，容積率2.5，未來的產(chǎn)品定位偏向于剛需剛改。

朱辛莊二期0028地塊

從地塊現(xiàn)場可以看到，朱辛莊二期0028地塊的地面平整，包含地塊在內(nèi)的這片區(qū)域還有待開發(fā)建設(shè)，整個城市界面還算規(guī)整。此外，據(jù)昌平城市建設(shè)規(guī)劃方案中顯示，0028地塊的左側(cè)片區(qū)主要是工業(yè)用地，右側(cè)則毗鄰著一宗0029住宅用地。

住總?cè)f科天地

即便目前朱辛莊區(qū)域還有待建設(shè)，但相對應(yīng)的配套規(guī)劃均已在落實。朱辛莊二期0028地塊往東走一公里，住總?cè)f科天地已經(jīng)營業(yè)開放，萬達(dá)廣場正在建設(shè)當(dāng)中；往西走2公里是永旺商城。并且，周邊小米、中公教育等產(chǎn)業(yè)也云集于此。

正在建設(shè)中的小米產(chǎn)業(yè)園

事實上，0028地塊和信息園二期地塊相距并不遠(yuǎn)，直線距離700米左右，兩個地塊中間夾著小米未來產(chǎn)業(yè)園以及創(chuàng)研中心。同時也意味著，這兩個地塊所享的配套資源幾乎是相同的。

信息園二期項目地塊

區(qū)別在于地塊本身規(guī)劃，信息園二期項目需要配建商業(yè)以及教育設(shè)施，整體比較零碎以及開發(fā)建設(shè)的規(guī)模較大。據(jù)悉，信息園二期項目用地面積4.53公頃，建筑規(guī)模達(dá)10.26萬平方米，西側(cè)緊挨北京大數(shù)據(jù)智能產(chǎn)業(yè)園。

對此，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，“朱辛莊這兩宗地塊的位置比較優(yōu)越，一是靠近昌平地鐵線和8號地鐵線，同時也連接13號線通達(dá)西二旗板塊的中關(guān)村科技園；二是西側(cè)不遠(yuǎn)即京新、京藏高速，南側(cè)臨近的北清路正在做快速化改造，所以無論是軌道交通還是路面公共交通，其通達(dá)性都非常好。”

周邊小區(qū)兩個月左右成交15套

朱辛莊附近的新房以及二手房市場行情如何？

新房方面，在朱辛莊二期0028地塊西南側(cè)不遠(yuǎn)處就是龍湖云璟，當(dāng)時因為是限競房，限價為5.75萬/㎡，目前早已清盤。

二手房方面，朱辛莊二期0028地塊南側(cè)是領(lǐng)秀慧谷小區(qū)，其品質(zhì)呈現(xiàn)較好，價格也是整個區(qū)域內(nèi)較高的小區(qū)。根據(jù)安居客地圖找房顯示，領(lǐng)秀慧谷C區(qū)掛牌價6.8萬/㎡，D區(qū)掛牌價6.8-7萬/㎡，A區(qū)和B區(qū)都是5.8萬/㎡。

通過北青地產(chǎn)走訪，負(fù)責(zé)朱辛莊及回龍觀板塊的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人介紹到，“領(lǐng)秀慧谷一共有五個區(qū)，A、B前兩個區(qū)是限價商品房，建設(shè)于2011年，81平兩居室成交總價在500萬左右；C、D、D2區(qū)后三個區(qū)是純商品房，建設(shè)年代較新，在2015年以后，主力戶型是86-90平的兩居室，相同面積下C區(qū)成交總價約620萬，而D、D2區(qū)的成交總價約630萬?！?/p>

此外，這位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人還提供了一份近期領(lǐng)秀慧谷的成交明細(xì)。數(shù)據(jù)顯示，自9月1日到11月10日期間，通過該中介公司成交的房源達(dá)15套，并且成交價整體略微有漲幅。

“一般而言，這個小區(qū)房源的掛牌價，還能跟房東再議議價，往下減5-10萬都有可能成交的。”這位經(jīng)紀(jì)人補(bǔ)充道。

根據(jù)周邊樓盤的市場情況，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)估，上新的兩宗地塊銷售指導(dǎo)價會在6.5萬/㎡左右，但不會超過7萬/㎡.

預(yù)測朱辛莊地塊被多家開發(fā)商搶奪

如今，昌平南供應(yīng)的新盤已經(jīng)達(dá)到11個，彼時朱辛莊這兩宗地塊開盤對昌平樓市有什么影響？京北人群的購買力是否還能承載朱辛莊地塊上新呢？

郭毅認(rèn)為，“從整個昌平南來看，雖然整體新盤項目的數(shù)量較多，但其實各個項目之間還是存在著一些產(chǎn)品、地段以及與之形成的這個性價比和價值差的?！?/p>

“如果朱辛莊這兩個地塊的指導(dǎo)價格是在6.2/6.3萬左右，同時地價控制在一個合理的水平。那么，相比其他昌平南的地塊，朱辛莊地塊擁有當(dāng)下居住配套成熟以及未來產(chǎn)業(yè)落位的價值增長潛力，其優(yōu)勢會更為突出，相應(yīng)的去化壓力會減輕許多?！惫惚硎?。

那么，單純比較這兩個地塊，開發(fā)商會更青睞于誰？

郭毅分析，朱辛莊二期0028地塊會更好一些。一方面，朱辛莊二期0028地塊總價低，對于開發(fā)商而言資金壓力?。涣硪环矫嬖擁椖康捏w量小，去化難度較低，整個運營周轉(zhuǎn)的效率高。

而信息園二期地塊相對來說，有一些公共設(shè)施的配建，再加上地塊整體的建筑規(guī)模偏大，所以去化周期流速會稍微慢一些。

“鑒于朱辛莊這兩個地塊去化流速會保持在一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)，所以參與競爭的開發(fā)商企業(yè)會比較多?！惫泐A(yù)測。

文/宋欣