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暴雨時地漏反水致財務(wù)損毀,北京女業(yè)主告物業(yè)獲賠110萬元,星河灣物業(yè)二審又?jǐn)≡V
發(fā)布日期: 2023-08-06 09:34:52 來源: 騰訊網(wǎng)

一場因7年前暴雨導(dǎo)致的財產(chǎn)索賠案件,終于在近日有了結(jié)果,業(yè)主通過合法維護(hù)權(quán)益,獲得了勝利,也為剛剛經(jīng)歷過暴雨的其他有類似情況的北京業(yè)主,提供了借鑒。

特大暴雨致地漏反水,雨水從二樓陽臺蔓延至屋內(nèi),又通過地面滲透至一層。最終,導(dǎo)致屋內(nèi)珍貴動物標(biāo)本和昂貴地毯被損毀,但物業(yè)工作人員協(xié)助抬走部分財物后卻又未返還。

北京市朝陽區(qū)一位女業(yè)主狀告廣州星河灣物業(yè)管理服務(wù)有限公司北京分公司(下稱“星河灣物業(yè)”)獲賠110萬元。但星河灣物業(yè)不服一審判決,故而上訴,但二審依然敗訴。7月27日,中國裁判文書網(wǎng)公布上述案件的民事判決書。


(資料圖片)

圖源:中國裁判文書網(wǎng)

在這場業(yè)主和物業(yè)公司的較量中,業(yè)主勝利了。值得提到的是,業(yè)主王女士在財物被損毀等關(guān)鍵時間點(diǎn),及時保存了照片、錄音、視頻等多項有效證據(jù)。

星河灣物業(yè)在上訴中的多項辯詞,均被法院否定。法院認(rèn)為:“如星河灣物業(yè)盡早采取相關(guān)維修改造措施,完全可能避免本案損失的發(fā)生?!?/p>

8月4日,《華夏時報》記者就此事采訪星河灣物業(yè)的兩位負(fù)責(zé)人,但兩位負(fù)責(zé)人并未對此作出回應(yīng),均表示不了解情況。

女業(yè)主的昂貴動物標(biāo)本、地毯泡水

7月27日,中國裁判文書網(wǎng)公布一則民事判決書,法院判決星河灣物業(yè)向59歲北京市朝陽區(qū)女業(yè)主賠償損失110萬元。此次判決是二審判決,一審時法院曾做出同樣判決,但星河灣物業(yè)不服,故而上訴,但二審時星河灣物業(yè)依然敗訴。

記者了解到,星河灣物業(yè)的營業(yè)場所位于北京市朝陽區(qū)四季星河中街1號院甲6號樓206號。該案件爭議的焦點(diǎn)是:星河灣物業(yè)是否應(yīng)賠償業(yè)主王女士的財產(chǎn)損失。

記者從判決書看到,王女士陳述,2016年7月19日和2016年9月11日,她所住復(fù)式樓房的二層陽臺區(qū)域內(nèi),地漏因暴雨發(fā)生反流、冒水,致使雨水蔓延至房屋內(nèi)部地面,又通過樓板滲漏至一層,結(jié)果導(dǎo)致屋內(nèi)許多珍貴物品被浸漬或損壞。

王女士表示,被雨水浸壞的財物包括:一張北極熊皮(價值59萬元)、羊剪絨地毯一塊(價值19.8萬元)、水貂地毯一塊(價值49萬元)、北極狼標(biāo)本(價值8萬元)、羊剪絨圓毯一塊(價值8萬元)、野生水獺狐貍標(biāo)本(價值2萬元)、古鋼琴修理費(fèi)6萬元。

值得注意的是,庭審中,王女士稱上述受損財物中,除古鋼琴以外,其余財物在2016年9月第二次跑水發(fā)生后,由星河灣物業(yè)工作人員取走,至今沒有返還。

王女士在訴訟之前,曾保留多項有效證據(jù)。她提交2016年9月11日拍攝的若干照片顯示:身穿安保人員制服、佩戴物業(yè)工作人員工牌的人員,合力將北極熊皮、地毯等物品包裹后抬入電梯。

后來,王女士起訴星河灣物業(yè),她認(rèn)為,星河灣物業(yè)未及時盡到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合同義務(wù),構(gòu)成違約,對方應(yīng)賠償財產(chǎn)損失151萬元。

一審法院認(rèn)為,王女士提交的銷售合同地址與涉案房屋地址一致,可證明合同所載財物與本案受損財物的對應(yīng)關(guān)系;其提交的錄音可以證明星河灣物業(yè)已將除古鋼琴之外的其他財物取走,至今未返還王女士。

不過,由于王女士未就其主張的野生水獺狐貍標(biāo)本價值和古鋼琴修理費(fèi)提交相關(guān)證據(jù),一審法院對這兩部分損失不予支持。

另外,一審法院認(rèn)為,王女士提交的國家重點(diǎn)保護(hù)野生動物標(biāo)本收藏證等證據(jù),足以證明部分財物具有較高的財產(chǎn)價值;但王女士未就購置相關(guān)財物時的付款金額充分舉證,且銷售合同載明的購買時間為2006年和2010年,應(yīng)適當(dāng)考慮相關(guān)財物的日常使用損耗對其價值的影響。

鑒于此,一審法院綜合考慮,對王女士的財產(chǎn)損失數(shù)額予以“酌定”。最終,一審法院判決:星河灣物業(yè)于判決生效后七日內(nèi)賠償王女士財產(chǎn)損失110萬元。

二審星河灣物業(yè)又?jǐn)≡V

星河灣物業(yè)不服北京市朝陽區(qū)人民法院的民事判決,因此又向北京市第三中級人民法院提起上訴。

星河灣物業(yè)稱,該案案由為“物業(yè)服務(wù)合同糾紛”,但星河灣物業(yè)與王女士并無直接合同關(guān)系,一審法院推斷星河灣物業(yè)違約,并判決星河灣物業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任,毫無依據(jù)。

對于星河灣物業(yè)的說法,二審法院則指出:星河灣物業(yè)為案涉房屋所在小區(qū)提供物業(yè)服務(wù),王女士接受了物業(yè)服務(wù),雙方已形成“事實(shí)物業(yè)服務(wù)合同”關(guān)系。

北京知名律師彭艷軍對《華夏時報》記者表示,星河灣物業(yè)如果按照“無直接合同關(guān)系”來辯護(hù)是難以立住腳的。彭艷軍分析,“事實(shí)合同關(guān)系”是指雙方當(dāng)事人并未簽訂“書面協(xié)議”,但是已經(jīng)以“實(shí)際行動”履行了合同義務(wù)的交易形式,是商業(yè)的重要合同關(guān)系之一。

彭艷軍說,在我國司法實(shí)踐中關(guān)于事實(shí)合同的判例不少,關(guān)于物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域與供用電、水、氣、熱力合同領(lǐng)域等,都是典型的案例。

星河灣物業(yè)覺得十分“冤枉”,表示已對所在小區(qū)的公共部分提供維修、維護(hù)服務(wù),且已提供證據(jù)顯示房屋公用排水管道驗(yàn)收合格,陽臺地漏排水接主雨水排水管道,雨污分流,不存在主雨水排水管道堵塞的情況。

讓星河灣物業(yè)感到“冤枉”的還有:事發(fā)時間為2016年7月19日,被定性為“720特大暴雨”,事件發(fā)生是由于“極端暴雨”天氣所致,屬于無法控制的“不可抗力”范圍。不過,星河灣物業(yè)的這一辯詞,也被法院否定。

二審時,法院認(rèn)定,從星河灣物業(yè)后續(xù)維修情況來看,星河灣物業(yè)僅在涉案房屋陽臺“加裝一個排水口”即可解決極端天氣情況下的排水問題。足見對王女士的房屋排水問題來說,2016年兩次強(qiáng)降水并非不能克服的情況,不構(gòu)成“不可抗力”。法院還指出,如星河灣物業(yè)“盡早采取”上述維修改造措施,完全可能避免本案損失發(fā)生。

庭審中,星河灣物業(yè)辯稱,王女士提供的錄音存在“故意錯誤轉(zhuǎn)換”“誘導(dǎo)性確認(rèn)”等問題,而被損毀財物的購買憑證等也存在疑問,認(rèn)為酌定損失價值高達(dá)110萬元是錯誤的。但二審時,法院則認(rèn)為,根據(jù)在案證據(jù),認(rèn)定的損失金額“亦無不當(dāng)”。

星河灣物業(yè)上訴時指出,一審時已超過訴訟時效,王女士怠于“主張權(quán)利,應(yīng)自行承擔(dān)全部責(zé)任”。二審時,法院則表示,王女士提交的談話錄音可以證明本案未過訴訟時效,一審法院認(rèn)定并無不當(dāng)。最終,二審時法院判定:駁回上訴,維持原判。

值得提到的是,暴雨后地漏反水致財物損毀時,王女士保存了若干視頻、照片、錄音等證據(jù)。這些證據(jù)在后續(xù)被星河灣反訴時,發(fā)揮了重要作用。

彭艷軍律師表示,王女士為居民維權(quán)樹立了一個標(biāo)準(zhǔn)典范,維權(quán)不是吵鬧和極端動作,需要的是冷靜、有節(jié)奏地保存足夠的有效證據(jù)。

8月4日,《華夏時報》記者就此事對星河灣物業(yè)進(jìn)行采訪,接電話的兩位負(fù)責(zé)人均對記者表示“具體情況不了解”。

責(zé)任編輯:張蓓 主編:張豫寧

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